路線価 (2023) 千葉県君津市南久保2-15-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 君津市千葉県君津市南久保２丁目１５番２４
価格時点	2023 年
駅名	君津駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	726万 円 (134 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万9,185 円 1平米 5万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	728万 円 (134 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万9,516 円／坪 1平米 5万4,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は君津市及び木更津市内を中心とするＪＲ内房線沿線の住宅地域。市内居住者による一次取得者層が典型的な需要者である他、郊外の環境を志向する市外からの流入も見受けられる。当該地域は、利便性・住環境が良好な戸建住宅地域で、景気改善の兆候もみられるなかで需要は強含みである。取引の中心となる価格帯は１３５㎡程度の土地で７２０万円程度である。 (2) 同一需給圏は、君津市及び木更津市内のＪＲ各駅を最寄駅とする普通住宅地域である。主たる需要者は自己使用目的の個人で、同一需給圏内に居住する３０代～４０代の一次取得者が中心となっている。当該地域は、居住の快適性、生活の利便性が比較的良好であるため、安定した需要が見込まれると思料する。需要の中心となる価格帯は、取引規模は約１３５㎡程度で、総額は７００万円前後、新築戸建は２，５００万円～３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が中心の住宅地域であり、自己居住目的の地元在住者が中心で賃貸ニーズは低く、賃貸市場も未成熟であるため、収益還元法は適用しなかった。一方で、周辺の類似住宅地の取引事例から得られた比準価格は市場性を反映し規範性が高く信頼できる。よって信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 上記により，取引事例比較法による比準価格が得られた。なお収益還元法による収益価格については、後記の理由から適用を断念した。比準価格は、実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。本件では、規範性の高い事例を採用でき、要因比較においても対象不動産市況等を踏まえ典型的な市場参加者の観点に立って適切に行った。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	君津駅南東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	40.5 坪 (134 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅が多く在来住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	君津市千葉県君津市南久保２丁目１５番２４
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	100 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10.5 m
奥行き	13 m
面積	135 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅地域として概ね熟成しており、特段の地域要因の変化は認められないため、当分の間、現状の用途を維持するものと予測する。 (2)近隣地域は、閑静な住宅地域として成熟しており地域要因の特段の変動は予想されず、将来においても現状が維持されるものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万9,185 円 1平米 5万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万9,516 円 1平米 5万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万9,185円 1平米 5万4,200円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 17万5,549円 1平米 5万3,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万9,516円 1平米 5万4,300円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 17万5,549円 1平米 5万3,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住環境が優れる新興住宅地を中心に需要は堅調で、宅地分譲が進んでいる一方で利便性・住環境の劣る地域では衰退化もみられる。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。君津市の人口は減少傾向だが、住環境の良い住宅地の地価は上昇傾向である。
地域要因
(1)住環境が整った住宅地で、需要は堅調で概ね安定して推移している。 (2)地域要因の特段の変動はなく、将来においても現状が維持されるものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310909542 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	君津市
地域	千葉県君津市南久保２丁目１５番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,978 円／平米 23万1,347 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,891 円／平米 22万7,754 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,075 円／平米 17万5,466 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,600 円／平米 17万7,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310910296 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	君津市
地域	千葉県君津市南久保２丁目１５番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,587 円／平米 19万3,689 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,620 円／平米 19万492 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,513 円／平米 18万220 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,100 円／平米 18万2,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2270907327 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	君津市
地域	千葉県君津市南久保２丁目１５番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,803 円／平米 14万4,813 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,591 円／平米 14万7,418 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,402 円／平米 17万6,547 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,900 円／平米 17万8,193 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310909542 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	君津市
地域	千葉県君津市南久保２丁目１５番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,914 円／平米 17万8,240 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,967 円／平米 17万8,415 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,909 円／平米 17万4,917 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,400 円／平米 17万6,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2310905536 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	君津市
地域	千葉県君津市南久保２丁目１５番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,969 円／平米 15万8,586 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,779 円／平米 15万7,957 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,294 円／平米 17万9,496 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,800 円／平米 18万1,169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情