路線価 (2023) 千葉県君津市君津台1-211-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 君津市千葉県君津市君津台１丁目２１１番２１
価格時点	2023 年
駅名	君津駅 から 960m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	868万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,696 円 1平米 4万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	868万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,696 円／坪 1平米 4万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は君津市、木更津市のＪＲ内房線各駅を最寄り駅とする一般住宅地域である。需要者の中心は君津市内に居住する３０～４０歳代前半の第一次取得者であるが、買換え需要も認められる。君津駅から徒歩圏内にあるものの、傾斜のきつい高台にあり、近頃人気が低下している。供給も限定的であるが、地価は横ばい傾向である。需要の中心は土地が８００～９００万円であると判断される。 (2) 同一需給圏は、君津市及び隣接市において、ＪＲ内房線の各駅を駅勢圏とする住宅地域と判定した。主たる需要者は３０～４０代前後の一次取得者であり、地元居住者を中心に、富津市等の周辺市域からの流入も見受けられる。君津駅周辺の宅地供給は限定的だが、交通利便性がやや劣る高台にあることなどから地価は概ね横ばいで推移している。需要の中心価格帯は、土地が１８０㎡程度で８６０万円前後、新築戸建住宅で２，９００万円前後であると判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は戸建住宅が殆どで賃貸市場が未成熟であるうえ、標準的な画地規模では市場ニーズに合致した賃貸住宅の建築が困難であり、事業収支の観点から収益還元法の適用は割愛した。当地域の土地需要者は居住の快適性に着目して取引すると思料されるが、同様の選好性をもつ市場参加者による取引事例に基づく比準価格は実証的であり、信頼性が高い。従って市場の需給動向、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似の住宅地域における取引事例に基づき、要因比較等を適切に行って試算された実証的で説得力のある価格である。主たる需要者の属性を勘案すると、自用の住宅用地の取引が中心で、賃貸目的の共同住宅等の敷地としての取引は僅少であり、また、事業収支の観点からも採算が取れないため、収益還元法の適用は断念した。従って、本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	君津駅北東方
距離	960 m
土地の状態
土地面積	55.1 坪 (182 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	君津市千葉県君津市君津台１丁目２１１番２１
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	40 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	12.5 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)君津駅に徒歩圏内の区画整然とした住宅地であるが、傾斜のきつい高台にあり、需要は減少している。供給も限定的であるが地価上昇は横ばい傾向で推移すると予測する。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり特段の地域要因の変動もなく当面は現状を維持するものと思料する。君津駅周辺の宅地供給は限定的だが、交通利便性がやや劣る高台にあることなどから地価は概ね横ばいで推移。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万7,696 円 1平米 4万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万7,696 円 1平米 4万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万7,696円 1平米 4万7,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 15万7,696円 1平米 4万7,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万7,696円 1平米 4万7,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 15万7,696円 1平米 4万7,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化が進んでいるが、アクアライン効果もあり、中心市街地の住宅地は根強い人気がある。 (2)君津市は人口の減少が続くものの君津駅周辺の住宅地の供給が限定的であることから地価は上昇基調にある。宅地需要は郊外への延伸が認められる。
地域要因
(1)君津駅に徒歩圏内であるが、傾斜のきつい高台にあり、需要は減少している。供給も限定的であるが地価は横ばい傾向にある。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で地域要因に特段の変動は認められない。交通利便性がやや劣る高台にあることなどから地価は概ね横ばいで推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因について特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2270907327 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	君津市
地域	千葉県君津市君津台１丁目２１１番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,394 円／平米 7万729 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,959 円／平米 11万2,268 円／坪
標準価格 平米 坪	4万621 円／平米 13万4,293 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310905758 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	君津市
地域	千葉県君津市君津台１丁目２１１番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,306 円／平米 12万28 円／坪
推定価格 平米 坪	4万356 円／平米 13万3,417 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,980 円／平米 15万5,316 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,400 円／平米 15万6,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310905758 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	君津市
地域	千葉県君津市君津台１丁目２１１番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,246 円／平米 14万2,971 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,246 円／平米 14万2,971 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,945 円／平米 15万8,506 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,400 円／平米 16万10 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310909268 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県君津市君津台１丁目２１１番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,398 円／平米 15万86 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,892 円／平米 15万1,719 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,182 円／平米 17万9,126 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,700 円／平米 18万838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2270906787 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県君津市君津台１丁目２１１番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,277 円／平米 12万3,238 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,277 円／平米 12万3,238 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,596 円／平米 15万4,046 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,100 円／平米 15万5,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情