路線価 (2023) 千葉県富津市富津字東下洲原2405-31 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 富津市千葉県富津市富津字東下洲原２４０５番３１
価格時点	2023 年
駅名	大貫駅 から 4300m
路線価
1坪当たり	1坪 3万3,060 円
1平米当たり	1平米 1万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	140万 円 (111 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,656 円 1平米 1万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	138万 円 (111 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万994 円／坪 1平米 1万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね富津市の市街地及びその周辺の一般住宅地域等である。需要者の中心は地元に居住する地縁性の強い第一次取得者であるが、圏外からの別荘需要も見られる。別荘向け分譲地等では価格水準を上回る取引も散見されるが、近隣の木更津市、君津市への人口流出傾向が顕著であり、当地域は道路の舗装状態も劣悪で需要は極端に少ない。取引は散発的であり、画地規模もさまざまで需要の中心となる価格の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は富津市を主として君津市及び木更津市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者であり、同一需給圏外からの転入は少ないが一部別荘等での都市部からの需要もある。市内中心部への接近性が劣ることから需要・供給ともに少ない。取引規模には個別性があるが、取引の中心となる価格帯は、土地は１１０㎡程度で１００万円～２００万円程度とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパート等も見られず、自己使用の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用しない。当地域の土地需要者は居住の快適性に着目して取引すると思料されるが、同様の選好性をもつ市場参加者による取引事例に基づく比準価格は実証的であり、信頼性は高い。従って市場の需給動向、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 戸建住宅が中心の住宅地域であり、自己居住目的の地元在住者が中心で賃貸ニーズは低く、賃貸市場も未成熟であるため、収益還元法は適用しなかった。一方で、周辺の類似住宅地の取引事例から得られた比準価格は市場性を反映し規範性が高く信頼できる。よって信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大貫駅北西方
距離	4300 m
土地の状態
土地面積	33.6 坪 (111 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に別荘が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富津市千葉県富津市富津字東下洲原２４０５番３１
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	150 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	12 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	老朽化した別荘建物も見られ、空地も多く残る地域
街路	基準方位北　　　４ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模一般住宅と別荘が混在し、空地も多く見られる地域である。道路の舗装状況が劣悪なところも見られるが、当面は同様の利用状況が継続されると思料する。地価は下落傾向で推移すると予測される。 (2)富津市西部の富津岬に近い旧来からの住宅地域で、今後も現状の住環境を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万1,656 円 1平米 1万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万994 円 1平米 1万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万1,656円 1平米 1万2,600円
前年から次年への変動率 -3.8 ％
2022年	1坪 4万3,309円 1平米 1万3,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万994円 1平米 1万2,400円
前年から次年への変動率 -5.3 ％
2019年	1坪 4万3,309円 1平米 1万3,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)アクアライン効果で対岸からの転入者も見られるが、地元経済の衰退、高齢化も進み、木更津市、君津市への人口流出傾向が顕著である。 (2)生活利便性・居住環境が良好な住宅地においては潜在的な需要は根強いものの、郊外の既成住宅地への需要は限定的で、市況は弱含みで推移している。
地域要因
(1)一般住宅と別荘の混在地域であるが、道路の舗装状態も劣悪で、地域全般的に衰退傾向が顕著である。土地需要は乏しく地価は下落傾向にある。 (2)周辺の地場産業は低迷傾向にあり、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310909268 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	富津市
地域	千葉県富津市富津字東下洲原２４０５番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,772 円／平米 4万5,530 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,150 円／平米 4万3,474 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,007 円／平米 4万3,001 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,000 円／平米 4万2,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	2.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2270905758 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	富津市
地域	千葉県富津市富津字東下洲原２４０５番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9,091 円／平米 3万55 円／坪
推定価格 平米 坪	9,990 円／平米 3万3,027 円／坪
標準価格 平米 坪	9,872 円／平米 3万2,637 円／坪
査定価格 平米 坪	9,870 円／平米 3万2,630 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2270905758 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	富津市
地域	千葉県富津市富津字東下洲原２４０５番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万169 円／平米 3万3,619 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,296 円／平米 4万7,263 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,512 円／平米 4万4,671 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,500 円／平米 4万4,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310909542 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	富津市
地域	千葉県富津市富津字東下洲原２４０５番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,985 円／平米 3万9,622 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,948 円／平米 3万9,500 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,623 円／平米 3万8,426 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2310909542 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	富津市
地域	千葉県富津市富津字東下洲原２４０５番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万864 円／平米 3万5,916 円／坪
推定価格 平米 坪	1万668 円／平米 3万5,268 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,419 円／平米 4万1,057 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,400 円／平米 4万994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情