路線価 (2023) 千葉県富津市大堀字根岸43-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 富津市千葉県富津市大堀字根岸４３番５
価格時点	2023 年
駅名	青堀駅 から 280m
路線価
1坪当たり	1坪 6万9,426 円
1平米当たり	1平米 2万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	792万 円 (300 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,278 円 1平米 2万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	792万 円 (300 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,278 円／坪 1平米 2万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏はＪＲ内房線の青堀駅、君津駅、木更津駅を中心とする近隣商業地域及び郊外路線商業地域であり、需要者の中心は地元の企業、個人事業者等である。当該地域は駅に近接する商業地域であるが、集客力のある大型商業施設はなく、日用品等を供給する小規模店舗が主体で、繁華性は乏しい。需給ともに少ないが、駅に近接する立地の希少性から、地価は底堅く横ばい傾向である。取引が少なく、中心的価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、概ね富津市及び周辺市（君津市、木更津市等）における、近隣商業地域、普通商業地域及び郊外路線商業地域等と判定した。需要者は富津市内に地縁を有する個人及び法人の事業者等が中心であり、富津市外からの需要は少ない。近隣の大型商業施設に商況の中心は移行し、青堀駅前の商業地需要は弱いが立地の希少性は高い。取引に際しては個別性が強く中心価格帯を見出すことは困難であるが、土地単価は概ね２６，０００円／㎡前後と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は君津市、木更津市の類似地域まで範囲を広げて、規範性の高い５事例を採用し、各補修正も適正に行われ、市場の実態を反映し得たと思料する。一方、収益価格は最有効使用の観点、更に投資目的不動産として理論性を有する現実的価格であるが、想定要素が多いことも否めない。以上より比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに市場の需給動向、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の比較可能な類似の商業地域に存する取引事例に基づき試算した実証的で説得力のある価格である。主たる需要者の属性を勘案すると、自用の店舗用地又は店舗併用住宅用地の取引が中心で、賃貸を想定した収益物件の敷地としての取引は僅少であると思料されることから、収益価格の規範性は十分とはいえない。従って、本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	青堀駅北東方
距離	280 m
土地の状態
土地面積	90.7 坪 (300 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模小売店舗が建ち並ぶ駅に近い近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富津市千葉県富津市大堀字根岸４３番５
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	27 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模小売店舗等が建ち並ぶ青堀駅に近い商業地域であり、地域要因の変動はなく、今後も同程度の利用状況が維持すると思料する。地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。 (2)小規模小売店舗が建ち並ぶ青堀駅近隣の商業地域であり、特段の地域要因の変動もなく、当面は現状を維持するものと思料する。地価動向については、立地の希少性から概ね横ばいで推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万9,593 円 1平米 2万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万9,923 円 1平米 2万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万9,593円 1平米 2万7,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 8万7,278円 1平米 2万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万9,923円 1平米 2万7,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万7,278円 1平米 2万6,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)アクアライン効果で対岸からの転入者も見られるが、地元経済の衰退、高齢化も進み、木更津市、君津市への人口流出傾向が顕著である。 (2)住環境が比較的良い青堀駅周辺については、底堅い一定の需給が認められるため地価は概ね横ばいだが、その他の地域では下落傾向で推移している。
地域要因
(1)青堀駅に近接する商業地域であるが、地域要因の変動はない。需給ともに少ないが、駅に近接する立地の希少性から、地価は底堅く横ばい傾向である。 (2)青堀駅前の近隣商業地域で地域要因に特段の大きな変動はない。不動産市況にも大きな変化はなく商業地の希少性も相俟って地価は概ね横ばいで推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因について特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310905758 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	富津市
地域	千葉県富津市大堀字根岸４３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,076 円／平米 8万2,901 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,076 円／平米 8万2,901 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,889 円／平米 9万5,507 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,900 円／平米 9万5,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310909268 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	富津市
地域	千葉県富津市大堀字根岸４３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,536 円／平米 4万4,750 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,860 円／平米 4万9,127 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,621 円／平米 8万4,703 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,600 円／平米 8万4,634 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310909542 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	富津市
地域	千葉県富津市大堀字根岸４３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,056 円／平米 6万2,999 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,075 円／平米 6万3,062 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,470 円／平米 9万4,122 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,500 円／平米 9万4,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	76 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310909542 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	富津市
地域	千葉県富津市大堀字根岸４３番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,215 円／平米 4万3,689 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,189 円／平米 4万3,603 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,511 円／平米 8万4,339 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情