路線価 (2023) 千葉県浦安市猫実2-1439-25 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 浦安市千葉県浦安市猫実２丁目１４３９番２５
価格時点	2023 年
駅名	浦安駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 84万3,030 円
1平米当たり	1平米 25万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	5,280万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 116万3,712 円 1平米 35万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,300万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 116万7,018 円／坪 1平米 35万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は浦安市内にあって東京メトロ東西線及びＪＲ京葉線各駅を最寄り駅とする住宅地域である。需要者の中心は都心通勤者で圏内に居住する一次取得者層であるが、圏外からの転入者も見られる。最寄駅までやや距離があるが、都心へのアクセスは良好であること等から地価も強含みで推移している。市場で中心となる価格帯は標準画地規模の土地で４７～５８百万円程度、新築戸建物件は規模を小さくして総額４０～６０百万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は概ね市内の東京メトロ東西線・ＪＲ京葉線沿線の住宅地域。需要者の中心は市内居住者で都心部への通勤者が多い。また、周辺地域からの転入も見られる。最寄り駅から都心へのアクセスが良好なため人気は高く需要は堅調であるが、供給が少ないため地価は上昇している。土地は１５０㎡程度で５，０００万円台前半、新築戸建物件は５，０００万円から６，０００万円程度が取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は一般住宅の中に店舗等が混在する住宅地域であるが、画地規模及び最寄り駅への接近性においてアパート等の賃貸住宅の想定は非効率で事業収支の観点からも合理的でないことから収益還元法は非適用とした。一方、市場において実際に取引され、豊富な事例資料に支えられた比準価格は実証的で説得力を有する。従って、当該比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は浦安駅を最寄りとし交通接近条件、画地条件等が類似する規範性の高い取引事例を中心に試算した実証的な価格である。一方、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず投資採算性が低いため収益還元法の適用は断念した。自己居住用目的の取引が支配的と判断されるので、市場の特性を反映する比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浦安駅南東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	45.4 坪 (150 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に、店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浦安市千葉県浦安市猫実２丁目１４３９番２５
標準地の範囲
東	20 m
西	15 m
南	120 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	12 m
面積	150 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　６．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅の中に、店舗等が混在する住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持すると予測する。今後の地価は都心へのアクセスが良好で強い需要が認められること等から、上昇傾向で推移すると予測する。 (2)店舗等も混在して一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、格別の変動要因はなく今後も同様の住環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 116万3,712 円 1平米 35万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 116万7,018 円 1平米 35万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 116万3,712円 1平米 35万2,000円
前年から次年への変動率 9.7 ％
2022年	1坪 106万1,226円 1平米 32万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 116万7,018円 1平米 35万3,000円
前年から次年への変動率 10 ％
2019年	1坪 106万1,226円 1平米 32万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の住宅地の地価は低金利下にあってテレワークの広がり等を背景に生活利便性等による程度の差はあるが、総じて上昇率が昨年よりも拡大した。 (2)浦安市の総人口は増加傾向。高齢化率も上昇だが県全体の高齢化率より低位。取引件数は増加傾向。都心への利便性等が良好であり需要は旺盛。
地域要因
(1)東京メトロ東西線「浦安」駅を最寄り駅とする一般住宅の中に、店舗等が混在する住宅地域であり、一般的要因の下、地価は上昇傾向を示した。 (2)駅からやや離れているが、最寄駅から都心へのアクセスは良好であり、市場での人気は高く住宅需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231039437 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県浦安市猫実２丁目１４３９番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	36万3,947 円／平米 120万3,209 円／坪
推定価格 平米 坪	33万645 円／平米 109万3,112 円／坪
標準価格 平米 坪	36万3,746 円／平米 120万2,544 円／坪
査定価格 平米 坪	37万1,000 円／平米 122万6,526 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231039437 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県浦安市猫実２丁目１４３９番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	34万119 円／平米 112万4,433 円／坪
推定価格 平米 坪	34万5,302 円／平米 114万1,568 円／坪
標準価格 平米 坪	37万2,896 円／平米 123万2,794 円／坪
査定価格 平米 坪	38万 円／平米 125万6,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	196 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231038421 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県浦安市猫実２丁目１４３９番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	33万2,016 円／平米 109万7,645 円／坪
推定価格 平米 坪	33万8,463 円／平米 111万8,959 円／坪
標準価格 平米 坪	30万2,199 円／平米 99万9,070 円／坪
査定価格 平米 坪	30万8,000 円／平米 101万8,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231039437 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県浦安市猫実２丁目１４３９番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万1,354 円／平米 99万6,276 円／坪
推定価格 平米 坪	32万439 円／平米 105万9,371 円／坪
標準価格 平米 坪	34万169 円／平米 112万4,599 円／坪
査定価格 平米 坪	34万7,000 円／平米 114万7,182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情