路線価 (2023) 千葉県浦安市当代島1-1736-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 浦安市千葉県浦安市当代島１丁目１７３６番５
価格時点	2023 年
駅名	浦安駅 から 310m
路線価
1坪当たり	1坪 84万3,030 円
1平米当たり	1平米 25万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,930万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 116万3,712 円 1平米 35万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,870万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 115万488 円／坪 1平米 34万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は浦安市及び周辺市のうち東京メトロ東西線各駅勢圏の住宅地域。需要者は標準的画地規模の場合、地縁的選好性を有する都内通勤の一次取得者及び二次取得者、中規模以上の場合は建売分譲、マンション分譲目的の開発業者及び不動産業者等が多い。土地の中心価格帯は標準的画地規模で総額５０００万円前後、新築建売分譲では土地を細分化し、これに建物を付けて総額５５００万～６０００万円前後。地価は上昇傾向で推移している。 (2) 同一需給圏は東京メトロ東西線沿線の浦安市及び市川市並びに江戸川区の住宅地域で、主たる需要者は地縁のある都内へ通勤する一次取得者又は二次取得者が想定される。最寄駅に近く利便性は高いものの、小規模住宅が密に建ち並び住環境は劣るため、周辺の堅調な需要に比べると需要はやや弱い。市場の中心となる価格帯は、標準的画地規模の土地で４８００万円前後、新築戸建住宅は敷地規模を小さくして４０００万円台後半～６０００万円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格と収益価格を試算したが両試算価格には開差が生じた。比準価格は多数の事例から求められた市場性を反映した価格であり説得力は高い。収益価格は収益性に着目して求められた理論的価格であるが、自己使用物件が多い地域であるため土地価格に見合った純収益を期待できないことから低目に求められた。以上により本件では取引市場を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格と収益価格を試算したが開差が生じた。比準価格は不動産の市場性に着目した価格であるが、多数の取引事例から求められた比準価格は典型的な需要者の価値基準や行動原理を十分反映しており説得力は高い。収益価格は不動産の収益性に着目した価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められた。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浦安駅北西方
距離	310 m
土地の状態
土地面積	42.3 坪 (140 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	戸建住宅を主とし共同住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浦安市千葉県浦安市当代島１丁目１７３６番５
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	40 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.7 m
奥行き	11.1 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　４ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅周辺の熟成した小規模住宅が連続する住宅地で、当分の間、現状のまま推移するものと予測される。接近条件に恵まれ賃貸アパートを中心に堅調な需要が認められ、価格は上昇傾向が継続するものと予測する。 (2)最寄駅から近いが小規模住宅が密に建ち並ぶ住宅地域で、地域の特性に変化を与える要因は特段無く、当面現状の住環境を維持したまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 116万3,712 円 1平米 35万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 115万488 円 1平米 34万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 116万3,712円 1平米 35万2,000円
前年から次年への変動率 10 ％
2022年	1坪 105万7,920円 1平米 32万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 115万488円 1平米 34万8,000円
前年から次年への変動率 8.8 ％
2019年	1坪 105万7,920円 1平米 32万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)感染症対策の規制緩和により国内経済は回復傾向にあり、超低金利政策の継続による余剰資金が不動産投資に回り土地価格は上昇に転じている。 (2)ウィズコロナの新たな段階へ移行する中、低金利等を背景に住宅需要は旺盛であるが、円安による物価上昇等により景気の先行きには不透明感がある。
地域要因
(1)最寄駅徒歩５分圏内の住宅地域で、超低金利政策の下、アパート用地の需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。 (2)最寄駅に近い住宅地域であるが、小規模住宅が密に建ち並び住環境は劣る。地域要因に特段の変動はないが、地価は上昇傾向が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、個別的要因を変動させる市場性の変化もない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231039437 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県浦安市当代島１丁目１７３６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	27万333 円／平米 89万3,721 円／坪
推定価格 平米 坪	27万4,308 円／平米 90万6,862 円／坪
標準価格 平米 坪	34万9,883 円／平米 115万6,713 円／坪
査定価格 平米 坪	35万 円／平米 115万7,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231039437 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県浦安市当代島１丁目１７３６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	28万9,474 円／平米 95万7,001 円／坪
推定価格 平米 坪	31万4,768 円／平米 104万623 円／坪
標準価格 平米 坪	34万7,426 円／平米 114万8,590 円／坪
査定価格 平米 坪	34万7,000 円／平米 114万7,182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231039437 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県浦安市当代島１丁目１７３６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	33万2,735 円／平米 110万22 円／坪
推定価格 平米 坪	34万2,143 円／平米 113万1,125 円／坪
標準価格 平米 坪	35万4,920 円／平米 117万3,366 円／坪
査定価格 平米 坪	35万5,000 円／平米 117万3,630 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231036993 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県浦安市当代島１丁目１７３６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	31万2,843 円／平米 103万4,259 円／坪
推定価格 平米 坪	33万4,501 円／平米 110万5,860 円／坪
標準価格 平米 坪	35万6,611 円／平米 117万8,956 円／坪
査定価格 平米 坪	35万7,000 円／平米 118万242 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231039437 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県浦安市当代島１丁目１７３６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	36万3,947 円／平米 120万3,209 円／坪
推定価格 平米 坪	33万645 円／平米 109万3,112 円／坪
標準価格 平米 坪	35万4,010 円／平米 117万357 円／坪
査定価格 平米 坪	35万4,000 円／平米 117万324 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情