路線価 (2023) 千葉県浦安市堀江4-699-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 浦安市千葉県浦安市堀江４丁目６９９番１
価格時点	2023 年
駅名	浦安駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 79万3,440 円
1平米当たり	1平米 24万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,100万 円 (94 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 109万980 円 1平米 33万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3,140万 円 (94 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 110万4,204 円／坪 1平米 33万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は浦安市及び市川市内の東京メトロ東西線沿線の住宅地域で、需要者は都心へ通勤する市内居住の３０歳代～４０歳代の一次取得者層を中心に都内からの転入者もみられる。都心への通勤通学に便利な浦安駅の徒歩圏内にある住宅地域で、低金利等を背景に需要は堅調で地価は上昇傾向で推移している。敷地を細分割した建売住宅が多い地域で、土地は１００㎡程度で３３００万円前後、新築の戸建住宅は４５００～５０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は浦安市及び市川市内の東京メトロ東西線各駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者は浦安市及び近隣市に居住し、都内へ通勤する一次取得者層が中心で、都心へのアクセスが良好であることから都内居住者も見られる。高い利便性から安定した需要が認められ、地価は上昇傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地は標準的規模で３０００万円～３３００万円程度、新築戸建住宅は総額４５００万円～５０００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅に資産保有を目的としたアパート等が混在する住宅地域であるが、対象標準地の規模では経済合理性や市場性のある賃貸共同住宅の床面積を確保することが困難であると判断されること、また、対象標準地の規模の場合、新規市場参入者は自己利用目的の戸建住宅の取引が中心であると判断されることから、収益価格は試算せず、代表標準地との検討結果を踏まえ、市場性を反映した実証的な比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 周辺にはアパートも見られるが、自己使用目的の一般住宅又はその用地が取引されるケースが多い地域である。賃貸物件の収益性が取引価格の指標となっている傾向は強く見られず、取引価格水準を指標として、居住の快適性を重視して価格決定がなされるものと判断されることから、収益価格の試算は割愛した。よって本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浦安駅南西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	28.4 坪 (94 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浦安市千葉県浦安市堀江４丁目６９９番１
標準地の範囲
東	30 m
西	90 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	16 m
面積	96 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東京メトロ東西線浦安駅から徒歩圏内に位置する一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状の利用状況が維持されるものと予測する。 (2)一般住宅とアパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当面の間は現状の利用状況を維持するものと予測する。最寄駅から徒歩圏であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 109万980 円 1平米 33万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 110万4,204 円 1平米 33万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 109万980円 1平米 33万円
前年から次年への変動率 9.3 ％
2022年	1坪 99万8,412円 1平米 30万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 110万4,204円 1平米 33万4,000円
前年から次年への変動率 10.6 ％
2019年	1坪 99万8,412円 1平米 30万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅地の地価は利便性や環境による二極化傾向は残るが、新生活様式の浸透や低金利を背景に需要が増加し、上昇する地域が広範囲に拡がった。 (2)取引価格は上昇傾向、取引件数は増加傾向にある。都心への接近性が良好で、都内に比べて値頃感があること等から堅調な住宅需要が続いている。
地域要因
(1)都心への交通利便性良好な浦安駅から徒歩圏内にある住宅地域である。地域要因に特段の変動はないが、需要は強く地価は上昇傾向で推移した。 (2)都心へのアクセスが良好な東西線沿線の住宅地域で需要は堅調である。不動産業者による仕入競争の激化や供給不足等から地価は上昇を強めている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231039437 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県浦安市堀江４丁目６９９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	27万333 円／平米 89万3,721 円／坪
推定価格 平米 坪	27万4,308 円／平米 90万6,862 円／坪
標準価格 平米 坪	30万8,558 円／平米 102万93 円／坪
査定価格 平米 坪	31万8,000 円／平米 105万1,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231039437 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県浦安市堀江４丁目６９９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万3,370 円／平米 96万9,881 円／坪
推定価格 平米 坪	31万1,669 円／平米 103万378 円／坪
標準価格 平米 坪	33万158 円／平米 109万1,502 円／坪
査定価格 平米 坪	34万 円／平米 112万4,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231039437 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県浦安市堀江４丁目６９９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	32万5,493 円／平米 107万6,080 円／坪
推定価格 平米 坪	34万3,905 円／平米 113万6,950 円／坪
標準価格 平米 坪	32万2,008 円／平米 106万4,558 円／坪
査定価格 平米 坪	33万2,000 円／平米 109万7,592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231039437 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県浦安市堀江４丁目６９９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	28万9,474 円／平米 95万7,001 円／坪
推定価格 平米 坪	31万4,768 円／平米 104万623 円／坪
標準価格 平米 坪	32万212 円／平米 105万8,621 円／坪
査定価格 平米 坪	33万 円／平米 109万980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情