路線価 (2023) 千葉県浦安市富士見4-2110-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 浦安市千葉県浦安市富士見４丁目２１１０番４
価格時点	2023 年
駅名	舞浜駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 74万3,850 円
1平米当たり	1平米 22万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	6,170万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 102万4,860 円 1平米 31万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,230万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 103万4,778 円／坪 1平米 31万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は浦安市内のＪＲ京葉線沿線、東京メトロ東西線沿線の住宅地域である。都心へのアクセスが良好であるほか、街区も区画整然とし住環境も良好であるため、底堅い需要が認められる。需要者は、浦安市及び隣接市内在住の一次取得者層等が中心となるが、都内からの転入者も見られる。需要の中心となる価格帯は、近隣地域周辺では土地２００㎡程度で６，０００万円前後、小規模の新築建売戸建で総額４，０００～５，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ京葉線及び東京メトロ東西線バス圏に所在する浦安市内の既成住宅地域。需要者の中心は、都内に通勤する一次取得者で、市内居住者が主体である。当該圏域の住宅地は、駅接近性が劣るものの生活利便性と割安感から、需要は増大している。土地は標準的規模で６，０００万円前後、敷地細分化傾向の強い新築戸建物件は５，０００万円～６，０００万円程度の取引が中心と把握されるが、供給減と原価高騰により、いずれも上昇基調で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域はアパート等も見られるものの、投資採算性に乏しい小規模アパートを想定して試算された収益価格は比準価格に比し低位に求められた。近隣地域は戸建住宅用地の取引が中心の地域であり、土地の収益性が取引の際に指標とされる傾向は乏しい。よって、類似不動産の取引事例より試算され、実証的かつ説得力も高い比準価格を標準とし、説得力に乏しい収益価格は参酌に止め、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を決定した。 (2) 自己居住目的の取引が中心的な住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視された地価形成の傾向がみられる。類似地域等より多数の取引事例及び賃貸事例を収集したものの、上記の傾向により市場では地価に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格が低位に試算されたものと判断される。従って、市場の特性に適合した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	舞浜駅北東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	60.2 坪 (199 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浦安市千葉県浦安市富士見４丁目２１１０番４
標準地の範囲
東	45 m
西	100 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10.5 m
奥行き	19 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域として熟成しており、空地等の開発可能な土地も少なく地域要因も安定して推移しているところから、当面は現在の土地利用状況を維持していくものと見込まれる。 (2)一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域である。地域の特性を大きく変化させる要因は特に認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 102万4,860 円 1平米 31万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 103万4,778 円 1平米 31万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 102万4,860円 1平米 31万円
前年から次年への変動率 9.2 ％
2022年	1坪 93万8,904円 1平米 28万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 103万4,778円 1平米 31万3,000円
前年から次年への変動率 10.2 ％
2019年	1坪 93万8,904円 1平米 28万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる影響が薄れる中、低金利と東京２３区に至近である浦安市の底堅い住宅需要を背景に、地価は上昇傾向を強めている。 (2)低金利継続を背景に住宅取得支援施策の効果もあって住宅需要は総じて増加傾向、高価格帯の住宅地域周辺へも拡大し、需給はタイトな状況にある。
地域要因
(1)最寄駅からは距離があるものの、住環境・生活利便性共に良好な住宅地域であり、需要は底堅い。供給物件が少なく、地価は大きく上昇傾向にある。 (2)駅接近性は劣るが相応の住環境を有する住宅地域。生活利便性は良好で需要は根強い。住宅需要増加を受け、その割安感から、地価は上昇を強めている
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231036993 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県浦安市富士見４丁目２１１０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万9,694 円／平米 95万7,728 円／坪
推定価格 平米 坪	31万3,071 円／平米 103万5,013 円／坪
標準価格 平米 坪	31万278 円／平米 102万5,779 円／坪
査定価格 平米 坪	32万 円／平米 105万7,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231039437 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県浦安市富士見４丁目２１１０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万8,684 円／平米 98万7,449 円／坪
推定価格 平米 坪	31万3,618 円／平米 103万6,821 円／坪
標準価格 平米 坪	28万9,850 円／平米 95万8,244 円／坪
査定価格 平米 坪	29万9,000 円／平米 98万8,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231039437 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県浦安市富士見４丁目２１１０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	28万1,336 円／平米 93万97 円／坪
推定価格 平米 坪	32万1,790 円／平米 106万3,838 円／坪
標準価格 平米 坪	29万7,678 円／平米 98万4,123 円／坪
査定価格 平米 坪	30万7,000 円／平米 101万4,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231039437 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県浦安市富士見４丁目２１１０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万3,370 円／平米 96万9,881 円／坪
推定価格 平米 坪	31万1,669 円／平米 103万378 円／坪
標準価格 平米 坪	30万2,591 円／平米 100万366 円／坪
査定価格 平米 坪	31万2,000 円／平米 103万1,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情