路線価 (2023) 千葉県浦安市北栄1-641-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 浦安市千葉県浦安市北栄１丁目６４１番３
価格時点	2023 年
駅名	浦安駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 271万920 円
1平米当たり	1平米 82万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2億4,300万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 363万6,600 円 1平米 110万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億4,100万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 360万3,540 円／坪 1平米 109万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は浦安市及び市川市、船橋市内の駅前及び駅周辺の商業地である。需要者は地元の事業法人や資金力を有する全国展開の法人、不動産投資家等が中心。駅近くに立地し相対的稀少性が高い不動産に対する需要は強く、金融緩和策の継続等から不動産投資は堅調である。商業地の取引が少なく、画地規模や需要者の属性により取引価格帯はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出しにくいが、標準的規模で土地総額２４０百万円～２５０百万円程度である。 (2) 同一需給圏は概ね浦安市を中心に周辺の圏域を含む広域的な商業地域。需要者の中心は不動産業者、個人・法人投資家等である。飲食店、物販店等が集積する繁華性の高い駅前商業地域を形成し、稀少性が極めて高い中で低金利を背景に底堅い需要が見込まれる。取引が少なく価格帯にばらつきがあり、需要の中心価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及び同一需給圏では、自用の店舗事務所地としての取引のほか、個人投資家等による収益目的の取引など、多様な需要が認められる。比準価格は市場で成立した取引事例に基づき試算されており実証的であり、収益価格は収益性が重視される賃貸用不動産においては重要な指標となる。よって本件では比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は広域的に収集した事例の中から規範性の高い取引事例を中心に試算された実証的な価格である。一方、収益価格は収益獲得を目的とする需要者の視点を反映した価格であるが、想定要素が多く不確実性を伴う側面を有している。したがって、市場の実態を反映する比準価格を標準に収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浦安駅南方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	66.8 坪 (221 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗、診療所兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浦安市千葉県浦安市北栄１丁目６４１番３
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	10 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	221 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の店舗事務所が集積する駅前商業地域を形成しており、地域要因に特段の変化はなく、当面の間は現状の土地利用状況を維持するものと予測する。 (2)中層店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は見られないことから、当面は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 386万8,020 円 1平米 117万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 378万5,370 円 1平米 114万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 386万8,020円 1平米 117万円
前年から次年への変動率 6.8 ％
2022年	1坪 340万5,180円 1平米 103万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 378万5,370円 1平米 114万5,000円
前年から次年への変動率 5.8 ％
2019年	1坪 340万5,180円 1平米 103万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利が継続する中、新型コロナ流行による行動制限が緩和され、企業や個人富裕層の収益不動産に対する投資需要は増加している。 (2)新型コロナウイルス感染症による行動制限の緩和が進む中で店舗需要は回復傾向。優良物件を中心に不動産投資需要は増加している。
地域要因
(1)駅接近性に優れた商業地域で希少性が高く需要は強い。地価は上昇傾向が続いている。 (2)店舗ビルが建ち並ぶ駅前商業地域である。稀少性があり市場性は高い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231039437 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県浦安市北栄１丁目６４１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	85万214 円／平米 281万807 円／坪
推定価格 平米 坪	67万7,605 円／平米 224万162 円／坪
標準価格 平米 坪	114万2,673 円／平米 377万7,677 円／坪
査定価格 平米 坪	114万 円／平米 376万8,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	73 ％
基準容積率	243 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231035825 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県浦安市北栄１丁目６４１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万7,350 円／平米 299万9,699 円／坪
推定価格 平米 坪	92万8,219 円／平米 306万8,692 円／坪
標準価格 平米 坪	117万6,450 円／平米 388万9,344 円／坪
査定価格 平米 坪	118万 円／平米 390万1,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231034226 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県浦安市北栄１丁目６４１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	113万6,364 円／平米 375万6,819 円／坪
推定価格 平米 坪	116万7,046 円／平米 385万8,254 円／坪
標準価格 平米 坪	126万5,777 円／平米 418万4,659 円／坪
査定価格 平米 坪	127万 円／平米 419万8,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231033639 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県浦安市北栄１丁目６４１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	143万 円／平米 472万7,580 円／坪
推定価格 平米 坪	148万2,613 円／平米 490万1,519 円／坪
標準価格 平米 坪	118万7,991 円／平米 392万7,498 円／坪
査定価格 平米 坪	119万 円／平米 393万4,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	20.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231034079 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県浦安市北栄１丁目６４１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	98万6,055 円／平米 325万9,898 円／坪
推定価格 平米 坪	100万2,818 円／平米 331万5,316 円／坪
標準価格 平米 坪	109万20 円／平米 360万3,606 円／坪
査定価格 平米 坪	109万 円／平米 360万3,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情