路線価 (2023) 千葉県浦安市美浜1-6-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 浦安市千葉県浦安市美浜１丁目６番４
価格時点	2023 年
駅名	新浦安駅 から 210m
路線価
1坪当たり	1坪 224万8,080 円
1平米当たり	1平米 68万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (3814 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 297万5,400 円 1平米 90万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (3814 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 297万5,400 円／坪 1平米 90万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は浦安市内及び隣接市区内の商業地域。需要者は大手及び中堅の法人、不動産業者、投資家等が想定される。対象標準地は最寄駅から近く商業繁華性も高い。ここ数年新型コロナウイルス感染症の影響に左右されたが、直近では回復傾向が見られる。市場での中心となる価格帯は規模によってばらつきが見られ、約３，８００㎡で３４億～３６億円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は浦安市、市川市、船橋市内の駅前商業地域及びそれに準ずる地域。需要者は一部上場企業、大手不動産会社、国内外の投資ファンド等が中心である。駅近くに立地し相対的稀少性が高い不動産に対する需要は強く、金融緩和策の継続等から不動産投資は堅調である。商業地の取引が少なく画地規模や需要者の属性により取引価格帯はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出しにくいが、標準的規模で坪３００万円前後、土地総額３５億円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象標準地と類似する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。他方、対象標準地の存する地域は店舗、マンション等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、収益性を反映した収益価格も規範性が高い。したがって、比準価格及び収益価格を関連づけ、さらに周辺の標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、実際の取引事例を基に交通利便性、商業繁華性等を適切に反映しており、実証的で信頼性が高い。収益価格は、地域性・個別性を反映した賃貸建物を想定し、適切に純収益・還元利回り等を査定しており、収益性が重視される賃貸用不動産においては重要な指標となる。よって本件では比準価格と収益価格を相互に関連づけ、前年指定基準地価格や周辺の標準地の価格にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新浦安駅北方
距離	210 m
土地の状態
土地面積	1153.7 坪 (3814 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B1
周辺の利用状況	事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	建築協定
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浦安市千葉県浦安市美浜１丁目６番４
標準地の範囲
東	20 m
西	80 m
南	80 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗事務所地
画地の形状等
間口	57 m
奥行き	67 m
面積	3819 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	建築協定（建築協定）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の商的環境を維持するものと予測する。 (2)事務所ビルを中心に周辺には大型商業施設等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当面の間は現状の土地利用状況を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 313万7,394 円 1平米 94万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 314万4,006 円 1平米 95万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 313万7,394円 1平米 94万9,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 287万6,220円 1平米 87万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 314万4,006円 1平米 95万1,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 287万6,220円 1平米 87万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直している。先行きについては、世界的な金融引締め等が続く中、物価上昇や金融市場の変動等に留意する必要がある。 (2)低金利が継続する中、新型コロナ流行による行動制限が緩和され、企業や個人富裕層の収益不動産に対する投資需要は増加している。
地域要因
(1)ホテルの稼働率等も上昇するなど、新型コロナウイルス感染症の影響は軽減しつつあり、地価は堅調に推移しつつある。 (2)新浦安駅に近い商業地域。店舗やオフィスの賃貸市場やホテルの稼働率に回復が見られ、地価は上昇傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231036993 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県浦安市美浜１丁目６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万4,673 円／平米 209万8,229 円／坪
推定価格 平米 坪	62万771 円／平米 205万2,269 円／坪
標準価格 平米 坪	92万2,394 円／平米 304万9,435 円／坪
査定価格 平米 坪	95万 円／平米 314万700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	250 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	北東
側道幅員2	5.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231039437 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県浦安市美浜１丁目６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	85万214 円／平米 281万807 円／坪
推定価格 平米 坪	67万7,605 円／平米 224万162 円／坪
標準価格 平米 坪	91万9,410 円／平米 303万9,569 円／坪
査定価格 平米 坪	94万7,000 円／平米 313万782 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	73 ％
基準容積率	243 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231035825 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県浦安市美浜１丁目６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万7,094 円／平米 164万3,393 円／坪
推定価格 平米 坪	57万5,748 円／平米 190万3,423 円／坪
標準価格 平米 坪	91万2,437 円／平米 301万6,517 円／坪
査定価格 平米 坪	94万 円／平米 310万7,640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231034226 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県浦安市美浜１丁目６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	53万8,358 円／平米 177万9,812 円／坪
推定価格 平米 坪	78万9,592 円／平米 261万391 円／坪
標準価格 平米 坪	91万6,000 円／平米 302万8,296 円／坪
査定価格 平米 坪	94万3,000 円／平米 311万7,558 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情