路線価 (2023) 千葉県浦安市猫実4-658-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 浦安市千葉県浦安市猫実４丁目６５８番１外
価格時点	2023 年
駅名	浦安駅 から 360m
路線価
1坪当たり	1坪 148万7,700 円
1平米当たり	1平米 45万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億7,800万 円 (472 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 194万3,928 円 1平米 58万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億7,900万 円 (472 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 195万3,846 円／坪 1平米 59万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は千葉県内、千葉市以西にある繁華性の高い駅に近い商業地域。主たる需要者は地元富裕層のほか県内、都内の投資家、金融機関等の参入も考えられる。事務所、ワンルームマンションの賃料は８千円／坪～１５千円／坪程度、容積率１００％当たりの土地価格は４０万円／坪～１３０万円／坪程度と考えられる。低金利政策と安定した賃貸需要に支えられ、地価は上昇基調にある。 (2) 同一需給圏は浦安市及び隣接市内のＪＲ中央・総武線・京葉線・東京メトロ東西線沿線の商業地である。需要者は県内の法人及び全国的な企業等である。今後の状況はやや不透明であるが、経済活動正常化への期待感や続いてきた低金利等の影響もあり、都心に近い商業地は稀少性の観点から潜在的需要は高く地価は上昇した、市場で中心となる価格帯は、取引される規模や価格帯はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 鉄道駅近くの県道沿いの商業地域。需要者は収益性を十分に検討して購入の是非を決定する地域で、採用した取引事例も収益性を考慮して契約が成立したものと推定される。収益価格は土地の規模、形状を勘案した収益用建物の想定や賃貸事例比較法に基づく想定賃料も具体的である。本件では代表標準地との検討を踏まえ、現実に成立した取引事例に基づく実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量することとして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は広域的な同一需給圏内の類似地域等の取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は、商業地域における収益目的の不動産の価格決定では重視されるべき価格であるが、本件では土地価格に見合った純収益を期待することができないため低めに求められた。したがって比準価格を標準とし収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浦安駅南東方
距離	360 m
土地の状態
土地面積	142.8 坪 (472 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗併用住宅等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	85 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	280 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浦安市千葉県浦安市猫実４丁目６５８番１外
標準地の範囲
東	20 m
西	80 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	14.4 m
奥行き	33.9 m
面積	472 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	85 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	280 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いに店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域。今後も現況のような土地利用形態が続くと見込まれる。 (2)浦安駅に至近の県道沿いの店舗併用住宅の建ち並ぶ商業地域で地域要因に特段の変更はない。当面は現状のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 201万48 円 1平米 60万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 200万3,436 円 1平米 60万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 201万48円 1平米 60万8,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 185万1,360円 1平米 56万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 200万3,436円 1平米 60万6,000円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2019年	1坪 185万1,360円 1平米 56万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利で融資を受けやすい状況にあり、投資需要は旺盛。テナント確保が容易な商業地域の地価は明確に上昇している。 (2)今後の動向は不透明だが、経済活動正常化への期待感や長期間続いた低金利による好調な投資需要等から不動産需要は好調に推移してきた。
地域要因
(1)駅に近い県道沿いの商業地域。店舗、共同住宅の経営は安定が見込まれ、投資需要は旺盛で地価は上昇している。 (2)最寄駅から近い利便性の高い商業地域であり、地価は一般的要因の影響から上昇した。特別な地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。個別的要因に対する選好性の大きな変化も認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231036993 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県浦安市猫実４丁目６５８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万4,673 円／平米 209万8,229 円／坪
推定価格 平米 坪	62万771 円／平米 205万2,269 円／坪
標準価格 平米 坪	63万224 円／平米 208万3,521 円／坪
査定価格 平米 坪	61万8,000 円／平米 204万3,108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	250 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	北東
側道幅員2	5.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231036993 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県浦安市猫実４丁目６５８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	54万3,916 円／平米 179万8,186 円／坪
推定価格 平米 坪	40万9,546 円／平米 135万3,959 円／坪
標準価格 平米 坪	56万3,337 円／平米 186万2,392 円／坪
査定価格 平米 坪	55万2,000 円／平米 182万4,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	15.9 m
側道方位2	北西
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231039437 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県浦安市猫実４丁目６５８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	44万3,490 円／平米 146万6,178 円／坪
推定価格 平米 坪	45万5,115 円／平米 150万4,610 円／坪
標準価格 平米 坪	65万6,732 円／平米 217万1,156 円／坪
査定価格 平米 坪	64万4,000 円／平米 212万9,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	南西
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231035825 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県浦安市猫実４丁目６５８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万7,551 円／平米 300万364 円／坪
推定価格 平米 坪	96万1,097 円／平米 317万7,387 円／坪
標準価格 平米 坪	64万5,899 円／平米 213万5,342 円／坪
査定価格 平米 坪	63万3,000 円／平米 209万2,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231039015 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県浦安市猫実４丁目６５８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万2,287 円／平米 142万9,141 円／坪
推定価格 平米 坪	44万4,638 円／平米 146万9,973 円／坪
標準価格 平米 坪	60万5,774 円／平米 200万2,689 円／坪
査定価格 平米 坪	59万4,000 円／平米 196万3,764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	記載無
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情