路線価 (2023) 千葉県浦安市当代島1-509-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 浦安市千葉県浦安市当代島１丁目５０９番４
価格時点	2023 年
駅名	浦安駅 から 160m
路線価
1坪当たり	1坪 171万9,120 円
1平米当たり	1平米 52万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億3,300万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 221万5,020 円 1平米 67万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億3,300万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 221万5,020 円／坪 1平米 67万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東京メトロ東西線、ＪＲ京葉線、ＪＲ中央・総武線沿線の浦安市、市川市の圏域に存する商業地域。需要者の中心は圏域内の事業法人、投資家等である。浦安駅周辺の商業地域は、需要は旺盛であり、供給物件は極めて少ない。圏域内における商業地の取引事例は少なく、価格のバラツキもあることから市場の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。収益性も高く、地価は上昇傾向で推移している。 (2) 同一需給圏の範囲は浦安市及び周辺市の各駅勢圏の商業地域である。千葉県内及び都内に拠点を置く企業及び投資家の他富裕層等が主な需要者である。商業地の土地価格はバラツキがあり、歩行者の交通量、店舗の連たん性、土地の規模や形状等の個別性並びに取引当事者の属性等に大きく影響を受けるため、中心となる価格帯の把握は困難である。投資物件の需要は高い。商業地の地価は、上昇傾向で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地の存する近隣地域は、浦安駅に近い商業地域である。比準価格を決定するにあたり採用した取引事例の規範性は高いものと認められる。一方、当地域は賃貸市場が熟成している地域であり、投資採算性を反映した収益価格は重視すべきではあるが、還元利回り等の把握等、信頼性に欠ける部分がある。よって、本件においては比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本件では比準価格と収益価格を試算したが、両試算価格には開差が生じた。比準価格は多数の商業地の事例から求められた商業地域の市場性を反映した実証的価格であり説得力は高い。収益価格は収益性に着目して求められた理論的な価格であり、収益性が重視される商業地においては重視される価格である。したがって、本件では比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地の価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浦安駅北方
距離	160 m
土地の状態
土地面積	60.2 坪 (199 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層の店舗ビルが多い県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浦安市千葉県浦安市当代島１丁目５０９番４
標準地の範囲
東	0 m
西	15 m
南	25 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	店舗付事務所地
画地の形状等
間口	11.9 m
奥行き	16.8 m
面積	199 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の店舗ビルが多い商業地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測される。需給関係から地価は今後とも上昇基調で推移するものと予測される。 (2)県道沿いに中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域。当該地域の発展又は衰退に影響を与える要因は特に認められず当分の間は概ね現状の利用状態が続くものと思料。投資需要を反映して地価は上昇傾向で推移すると予想。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 231万4,200 円 1平米 70万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 234万3,954 円 1平米 70万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 231万4,200円 1平米 70万円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 213万2,370円 1平米 64万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 234万3,954円 1平米 70万9,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 213万2,370円 1平米 64万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直している。各種政策の効果もあって、ウィズコロナの下で、余剰資金が不動産投資に回り、土地価格は上昇している。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。ただし、世界的な金融引締め等が続く中、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクとなっている。
地域要因
(1)駅から近い商業地域で、需要は根強い。地域要因に特段の変動はなく、地価は上昇基調で推移している。 (2)最寄り駅に近い商業地域で、地域要因に特段の変動はない。需要は堅調で、地価は上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231039437 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県浦安市当代島１丁目５０９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	44万3,490 円／平米 146万6,178 円／坪
推定価格 平米 坪	45万5,115 円／平米 150万4,610 円／坪
標準価格 平米 坪	70万177 円／平米 231万4,785 円／坪
査定価格 平米 坪	70万 円／平米 231万4,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	南西
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231039437 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県浦安市当代島１丁目５０９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	85万214 円／平米 281万807 円／坪
推定価格 平米 坪	67万7,605 円／平米 224万162 円／坪
標準価格 平米 坪	74万5,440 円／平米 246万4,425 円／坪
査定価格 平米 坪	74万5,000 円／平米 246万2,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	73 ％
基準容積率	243 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231036993 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県浦安市当代島１丁目５０９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万4,673 円／平米 209万8,229 円／坪
推定価格 平米 坪	62万771 円／平米 205万2,269 円／坪
標準価格 平米 坪	68万4,422 円／平米 226万2,699 円／坪
査定価格 平米 坪	68万4,000 円／平米 226万1,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	250 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	北東
側道幅員2	5.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231036993 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県浦安市当代島１丁目５０９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	54万3,916 円／平米 179万8,186 円／坪
推定価格 平米 坪	40万9,546 円／平米 135万3,959 円／坪
標準価格 平米 坪	67万1,387 円／平米 221万9,605 円／坪
査定価格 平米 坪	67万1,000 円／平米 221万8,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	15.9 m
側道方位2	北西
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情