路線価 (2023) 千葉県浦安市港42 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 浦安市千葉県浦安市港４２番
価格時点	2023 年
駅名	新浦安駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	12億4,000万 円 (5908 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 69万4,260 円 1平米 21万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	12億1,000万 円 (5908 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 67万7,730 円／坪 1平米 20万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は浦安市及び隣接近郊市内の東京湾岸の工業地域である。需要者は自用の工場・倉庫等を目的とする企業が中心である。対象標準地の存する地域は、都心、羽田空港、東京ディズニーリゾートへの接近性が良好な中規模鉄鋼関連の倉庫、工場等が多い工業地域であり、物流施設用地として地価は上昇傾向にある。市場の中心的な価格帯は、土地については標準地規模で概ね１２億円前後である。 (2) 対象標準地の同一需給圏は、浦安・市川・船橋市内の湾岸近くの工業地帯である。売買での需要者の中心は、全国的に事業を展開する大企業である。流通倉庫や自社用倉庫が中心で大中規模のものが多く見られる。高速道路の整備が進んでいることから、宅配事業者の需要が集中している。需要の中心としては、２０００坪程度の土地で１３億円台程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域は中規模鉄鋼関連の倉庫、工場等が多い工業地域であり。需要者は自用の工場・倉庫等を目的とする企業が中心であるので、資産性に基づいた価格形成が行われるものと判断する。従って、市場を反映した多数の取引事例から試算した比準価格を重視し、収益性を反映した収益還元法に基づく収益価格を参考にとどめて、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、業務用の用途に使用される工業地域にあり、収益の獲得を目的として土地利用されており、収益性が求められる。一方、自社利用の土地利用も多く、自社の業務に適する土地利用を求めることから、賃貸物件での収益性のみでない需要も認められる。そこで、取引市場で成立した取引事例より求められた比準価格を中心として、賃貸想定による収益価格も参照し、単価と総額の関連、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額額を決定した。
交通
交通施設	新浦安駅南方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	1787.1 坪 (5908 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模鉄鋼関連の倉庫、工場等が多い工業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浦安市千葉県浦安市港４２番
標準地の範囲
東	190 m
西	120 m
南	160 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	倉庫地
画地の形状等
間口	59 m
奥行き	100 m
面積	5900 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)公有水面埋立事業により造成され、中規模鉄鋼関連の倉庫、工場等が多い工業地域であり、今後当分の間は、現状を維持しながら推移していくものと予測する。また価格は上昇基調を続けるものと予測する。 (2)埋めたて事業により計画的に造成された工業地であり、中規模の倉庫を中心に立地している。今後も同様に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 69万4,260 円 1平米 21万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 67万7,730 円 1平米 20万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 69万4,260円 1平米 21万円
前年から次年への変動率 11.1 ％
2022年	1坪 62万4,834円 1平米 18万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 67万7,730円 1平米 20万5,000円
前年から次年への変動率 8.5 ％
2019年	1坪 62万4,834円 1平米 18万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)感染症対策の規制緩和により国内経済は回復傾向にあり、超低金利政策の継続による余剰資金が不動産投資に回り土地価格は上昇している。 (2)新型コロナの流行で先行き不透明感があるものの、小口配達の増加、自走式倉庫の需要増から用地需要は高い。
地域要因
(1)都心や東京ディズニーリゾートへの接近性が良好で、物流施設用地としての需要が強く、周辺の地価水準は、上昇傾向にある。 (2)高速道路整備の進捗もあり、流通施設立地としての優位性が高まっているため、需要が集中し、地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、個別的要因を変動させる市場性の変化もない。 (2)価格形成要因に影響する個別的要因の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231038421 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県浦安市港４２番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万6,495 円／平米 58万3,492 円／坪
推定価格 平米 坪	18万7,024 円／平米 61万8,301 円／坪
標準価格 平米 坪	20万1,101 円／平米 66万4,840 円／坪
査定価格 平米 坪	20万3,000 円／平米 67万1,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231035331 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県浦安市港４２番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万6,140 円／平米 54万9,259 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,007 円／平米 68万7,671 円／坪
標準価格 平米 坪	20万5,338 円／平米 67万8,847 円／坪
査定価格 平米 坪	20万7,000 円／平米 68万4,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231038421 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県浦安市港４２番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万6,337 円／平米 74万8,270 円／坪
推定価格 平米 坪	25万8,200 円／平米 85万3,609 円／坪
標準価格 平米 坪	23万4,727 円／平米 77万6,007 円／坪
査定価格 平米 坪	23万7,000 円／平米 78万3,522 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	17.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	特別用途地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231035825 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県浦安市港４２番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,946 円／平米 70万693 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,124 円／平米 83万3,522 円／坪
標準価格 平米 坪	21万982 円／平米 69万7,506 円／坪
査定価格 平米 坪	21万3,000 円／平米 70万4,178 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情