路線価 (2023) 千葉県浦安市鉄鋼通り2-108 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 浦安市千葉県浦安市鉄鋼通り２丁目１０８番
価格時点	2023 年
駅名	舞浜駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5億3,600万 円 (2707 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 65万4,588 円 1平米 19万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5億3,600万 円 (2707 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 65万4,588 円／坪 1平米 19万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は浦安市から船橋市にかけての湾岸エリアにおける自己使用中心の流通業務地域。当該圏域は集積度も良好で、幹線道路や消費地への接近性等に優れ希少性が高い。需要者の中心は、自用の倉庫、加工所等を目的とする企業であるが、低金利、ロジスティクスの進展及び他のアセットからの投資資金の流入を受けて、需要は全体的に増大しており、投資目的の高値取引も散見される。取引の中心は、標準的規模の土地で総額５～６億円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は概ね県内湾岸エリアの工業地域。需要者の中心は自用目的の製造業者等である。都心に隣接する立地で稀少性を有し、幹線道路等へのアクセスも良好であることから底堅い需要が見込まれる。取引される規模や価格帯にばらつきがあるが、土地は２，７００㎡程度で５億円から５億５，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用倉庫等を目的とする需要が中心的な流通業務地域であり、比準価格は類似地域より収集した信頼性のある取引事例により試算され、適切に市場性を反映している。一方、類似の賃貸事例は乏しく、個別性も強いため、比準価格に比べて収益価格の説得力は劣るものと判断される。従って、市場性反映の相対的信頼性が高い比準価格を重視し、低位に試算された収益価格は参考にとどめ、その他の標準地との広域的検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は近隣地域周辺の工業地域に存し取引時点も新しい規範性の高い取引事例を中心に試算された実証的な価格である。一方、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。また、倉庫は個別性が強いため賃料水準の把握等に困難性が伴った。自用目的の取引が主な地域であることも考慮し、市場の実態を反映する比準価格を採用し収益価格は参考に留めて、その他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	舞浜駅東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	818.8 坪 (2707 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	鉄鋼関係の施設が建ち並ぶ流通業務地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浦安市千葉県浦安市鉄鋼通り２丁目１０８番
標準地の範囲
東	240 m
西	270 m
南	300 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	流通業務用地
画地の形状等
間口	43 m
奥行き	63 m
面積	2700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)鉄鋼関係の施設が建ち並ぶ実需中心の流通業務地域であり、価格時点現在、地域の特性を大きく変化させる要因は特に認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。 (2)鉄鋼関係の工場等が建ち並ぶ工業地域であり、地域要因に特段の変動は見られないことから、当面は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通業務用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 65万4,588 円 1平米 19万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 65万4,588 円 1平米 19万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 65万4,588円 1平米 19万8,000円
前年から次年への変動率 8.2 ％
2022年	1坪 60万4,998円 1平米 18万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 65万4,588円 1平米 19万8,000円
前年から次年への変動率 8.2 ％
2019年	1坪 60万4,998円 1平米 18万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ＥＣの進展、投資資金流入等を受けて大型物流施設適地の需給が逼迫、補完的需要の高まりにより中規模物件に対する需要も増大している。 (2)新型コロナウイルス感染症の感染拡大以降、電子商取引が増大し大規模物流施設の需要は旺盛である。周辺の中規模工業地の需要も増加傾向である。
地域要因
(1)鉄鋼関係の事業所が集積した流通業務地域。限定的な供給に対し投資目的を含めて需要は相対的に増加、地価は低金利下で上昇を強めている。 (2)鉄鋼関係の流通業務施設等が建ち並ぶ臨海部の工業地域。高速道路等とのアクセスも良好で稀少性は高く需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231038421 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県浦安市鉄鋼通り２丁目１０８番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万6,495 円／平米 58万3,492 円／坪
推定価格 平米 坪	18万7,024 円／平米 61万8,301 円／坪
標準価格 平米 坪	19万6,660 円／平米 65万158 円／坪
査定価格 平米 坪	19万7,000 円／平米 65万1,282 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231038421 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県浦安市鉄鋼通り２丁目１０８番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万3,459 円／平米 126万7,715 円／坪
推定価格 平米 坪	37万3,698 円／平米 123万5,446 円／坪
標準価格 平米 坪	36万2,814 円／平米 119万9,463 円／坪
査定価格 平米 坪	36万3,000 円／平米 120万78 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	5.1 m
側道方位2	北西
側道幅員2	9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231038421 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県浦安市鉄鋼通り２丁目１０８番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万6,337 円／平米 74万8,270 円／坪
推定価格 平米 坪	25万8,200 円／平米 85万3,609 円／坪
標準価格 平米 坪	25万8,200 円／平米 85万3,609 円／坪
査定価格 平米 坪	25万8,000 円／平米 85万2,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	17.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	特別用途地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231035825 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県浦安市鉄鋼通り２丁目１０８番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,946 円／平米 70万693 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,124 円／平米 83万3,522 円／坪
標準価格 平米 坪	20万4,149 円／平米 67万4,917 円／坪
査定価格 平米 坪	20万4,000 円／平米 67万4,424 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情