路線価 (2023) 千葉県四街道市栗山字半台1074-46 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 四街道市千葉県四街道市栗山字半台１０７４番４６
価格時点	2023 年
駅名	四街道駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 13万5,546 円
1平米当たり	1平米 4万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	910万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万1,912 円 1平米 5万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	914万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万2,573 円／坪 1平米 5万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は四街道市及び近隣市で、特に四街道駅を最寄駅とする駅接近性の劣る地域に強い代替競争関係が認められる。主な需要者は市内及び周辺市在住者の一次取得者層が中心である。駅徒歩圏外で、街路条件にやや劣るものの、需要は底堅く、比較的新しいミニ分譲地も多い。需給は概ね安定している。需要の中心となる価格帯は、土地は１７５㎡前後で９００万円程度、新築戸建は幅があるものの２０００万円台後半が中心となっている。 (2) 同一需給圏は、四街道市及び周辺市のＪＲ総武本線沿線の住宅地域である。最寄駅から徒歩圏外の既成の住宅地域であり、道路もやや狭隘であるものの、徒歩圏域に比した価格の低廉性を選好する一定の需要が存在する。需要者の中心は市内居住の一次取得者層であり、周辺市からの転入者は少ない。１７５㎡程度の住宅地の総額は９００万円台前半程度、新築の戸建住宅の総額は２，０００万円台前半程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域の周辺にはアパート等も散見されるが、駅接近性に劣ることから、長期安定的な賃貸経営は困難と判断し収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、栗山地区を中心に四街道市内で実際に成約した事例より比準しており、実証的で信頼性は高い。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 戸建住宅等の建ち並ぶ既成の住宅地であり、収益目的の土地取引は想定し難い為、収益還元法の適用は見送った。自己使用目的が取引の中心になるものと想定され、同一需給圏内の取引事例から規範性のある比準価格が求められたので、これを標準として、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	四街道駅北東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	52.9 坪 (175 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の中に空地等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四街道市千葉県四街道市栗山字半台１０７４番４６
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10.9 m
奥行き	15.7 m
面積	175 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特段地域要因に変化はない。駅徒歩圏外で道路条件はやや劣るものの、需要は底堅く、周辺には比較的新しいミニ開発地が存している。今後の地価は小幅ながらも上昇すると予測する。 (2)最寄駅から徒歩圏外の既成の住宅地域であるが、供給が限定的な四街道駅勢圏の住宅地において、価格の相対的低廉性から地価は今後上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万1,912 円 1平米 5万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万2,573 円 1平米 5万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 17万920円 1平米 5万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万2,573円 1平米 5万2,200円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 17万920円 1平米 5万1,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)千葉県の経済は緩やかではあるが持ち直している。四街道市の不動産市場は需要の強含みの地域が増加し、弱含みの地域が減少しつつある。 (2)四街道市の人口は微増傾向が続いている。土地取引件数はコロナ禍においても概ね堅調に推移している。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。栗山地区の直近１年の人口は概ね横ばいとなっている。地価は小幅ながらも上昇を示す。 (2)四街道市内の住宅地の地価は利便性・住環境の優劣による二極化傾向にあり、栗山地区の既成の住宅地の地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231067671 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県四街道市栗山字半台１０７４番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,648 円／平米 19万3,890 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,395 円／平米 18万9,748 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,182 円／平米 16万2,596 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,100 円／平米 16万8,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231067671 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県四街道市栗山字半台１０７４番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,383 円／平米 18万3,096 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,109 円／平米 18万2,190 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,899 円／平米 16万1,660 円／坪
査定価格 平米 坪	5万900 円／平米 16万8,275 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231068445 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県四街道市栗山字半台１０７４番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,924 円／平米 18万8,191 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,954 円／平米 18万1,678 円／坪
標準価格 平米 坪	5万509 円／平米 16万6,983 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,500 円／平米 17万3,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231069286 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県四街道市栗山字半台１０７４番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,349 円／平米 18万9,596 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,003 円／平米 17万5,228 円／坪
標準価格 平米 坪	5万915 円／平米 16万8,325 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,000 円／平米 17万5,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情