路線価 (2023) 千葉県四街道市めいわ3-108-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 四街道市千葉県四街道市めいわ３丁目１０８番２３
価格時点	2023 年
駅名	四街道駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 20万1,666 円
1平米当たり	1平米 6万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,480万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万2,578 円 1平米 7万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,480万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万2,578 円／坪 1平米 7万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ総武本線沿線で四街道市及び周辺市の住宅地域である。需要者の中心は市内の一次取得者層となるが圏外からの流入も多く認められる。駅徒歩圏外であるが空地も残る区画整然とした新興住宅地域であり、生活利便施設が整い堅調な需要が見込まれている。大手デベロッパーが継続かつ安定的に供給しており、需給バランスは保たれている。土地は標準的画地規模で１０百万円台半ば、新築戸建住宅は２０百万円台後半から３０百万円台後半程度となる。 (2) 同一需給圏は四街道市及び隣接市のＪＲ総武本線沿線の戸建住宅地域。最寄駅から徒歩圏外であるが、区画整然とした新興住宅地域で需要は堅調である。市内在住の一次取得者が需要の中心であるが、市外からの転入も見られる。市場での需要の中心となる価格帯は１９０㎡程度の土地で１，５００万円程度、新築戸建住宅で３，０００～４，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅用に開発された住宅地域でアパート等は見られない。戸建の賃貸も転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であるため収益還元法の適用は行わない。比準価格は評価対象と同じくめいわ地区の地域要因が類似する事例を中心に査定しており、実証的で信頼性が高い。以上から比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象地は戸建住宅地域に存しており、典型的需要者はマイホームの一次取得者・買替え取得者であり、居住の快適性・利便性等を重視して物件を選別し、類似の不動産との比較において価格の妥当性を検討する。したがって比準価格は、需要者の意思決定に合致する説得力が高い価格である。よって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。地域性から賃貸収益目的の需要を想定するのは経済合理性がなく収益還元法は適用しなかった。
交通
交通施設	四街道駅南方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	58.7 坪 (194 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四街道市千葉県四街道市めいわ３丁目１０８番２３
標準地の範囲
東	80 m
西	70 m
南	70 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.6 m
奥行き	15.4 m
面積	194 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅徒歩圏外だが区画整然とした新興住宅地域で今後住宅地域として成熟していくと予測する。開発業者から一定の価格水準での土地供給が終了し、今後地価は上昇基調で推移するものと予測される。 (2)区画整然とした新興住宅地域で、今後も良好な住環境を維持しながら成熟していくものと予測する。地域の成熟とともに地価の上昇が見込まれるが、最寄り駅から距離があり、横ばいが続いている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万2,578 円 1平米 7万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万2,578 円 1平米 7万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万2,578円 1平米 7万6,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 25万2,578円 1平米 7万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万2,578円 1平米 7万6,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 25万2,578円 1平米 7万6,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)老年人口増加、生産年齢人口増加で総人口は増加。取引件数は昨年から減少。新設住宅着工戸数は第１四半期で貸家が減少するが昨年並。 (2)市の人口は微増傾向が続いている。高齢化率は、千葉県全体に比べやや上回るかたちで推移している。
地域要因
(1)需給バランスが保たれており、地域要因に変動はみられない。 (2)中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした新興住宅地域で、居住環境の良好な住宅地域として熟成が進むものと予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231067671 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県四街道市めいわ３丁目１０８番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,088 円／平米 25万1,547 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,872 円／平米 24万4,221 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,618 円／平米 24万6,687 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,400 円／平米 24万9,272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231067671 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県四街道市めいわ３丁目１０８番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,419 円／平米 24万9,335 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,419 円／平米 24万9,335 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,798 円／平米 25万588 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,600 円／平米 25万3,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231067671 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県四街道市めいわ３丁目１０８番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,886 円／平米 24万7,573 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,705 円／平米 24万363 円／坪
標準価格 平米 坪	7万587 円／平米 23万3,361 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,300 円／平米 23万5,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231067671 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県四街道市めいわ３丁目１０８番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,528 円／平米 26万9,532 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,929 円／平米 26万4,245 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,601 円／平米 25万6,549 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,400 円／平米 25万9,190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231067671 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県四街道市めいわ３丁目１０８番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,936 円／平米 28万798 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,095 円／平米 27万8,018 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,260 円／平米 26万2,034 円／坪
査定価格 平米 坪	8万100 円／平米 26万4,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情