路線価 (2023) 千葉県四街道市もねの里4-10-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 四街道市千葉県四街道市もねの里４丁目１０番３
価格時点	2023 年
駅名	物井駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 18万8,442 円
1平米当たり	1平米 5万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万1,338 円 1平米 7万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万1,999 円／坪 1平米 7万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ねＪＲ総武本線沿線を中心とする住宅地域。需要者の中心は四街道市に居住する一次取得者であり、千葉市等の隣接市からの流入も見られる。ミニ開発があるほかは大量の宅地供給はなく、熟成した住宅地であることもあり、需給関係は比較的に安定している。土地は１６０㎡程度で１，２００万円程度、新築戸建分譲で３，０００万円程度が取引の中心。 (2) 同一需給圏はＪＲ総武本線沿線を中心とする住宅地域であり、特に物井駅及びその隣接駅周辺との代替性が強い。主たる需要者は、市内及び隣接市に居住する一次取得者層が中心である。対象不動産は区画整然とした街並みに需要は比較的高く、需要は強含みである。取引価格の中心は、１５０～１７０㎡程度の土地で１，２００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円台前半程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用を目的とした取引が中心であり、類似地域等において信頼性のある土地事例を収集し得た。一方で、近隣地域は戸建住宅向けに開発された住宅団地であり、周辺にはアパート等が見られず賃貸需要が乏しいため、収益価格を試算しなかった。以上より、市場価格を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象不動産は土地区画整理事業地に存する戸建住宅地であるが、駐車場のないアパートへの需要は乏しく、画地条件等から駐車場を設置することは困難であり、収益価格は試算しない。主たる需要者である個人は、自用目的での取引が中心で、類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強いことから、上記の手順を踏まえて求めた比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	物井駅北西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	48.7 坪 (161 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四街道市千葉県四街道市もねの里４丁目１０番３
標準地の範囲
東	65 m
西	45 m
南	40 m
北	65 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10.5 m
奥行き	15.5 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅から構成される住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。近年における住宅地への需要増加を受けて、地価水準については上昇基調にあるものと予測する。 (2)土地区画整理事業が完了した住宅地域であり、土地利用状況については当面の間は現状を維持すると予測する。区画整然とした街並みに需要は比較的強く、地価については上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万1,338 円 1平米 7万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万1,999 円 1平米 7万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万1,338円 1平米 7万3,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 23万7,371円 1平米 7万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万1,999円 1平米 7万3,200円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 23万7,371円 1平米 7万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)四街道市は、人口は増加傾向で、高齢化率は県と比較して低い。駅徒歩圏内の需給動向は変わらず高く、徒歩圏外においても上昇基調にある。 (2)新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々に緩和され、各種政策効果もあって景気持ち直しが期待される。四街道市の地価は微増傾向である。
地域要因
(1)最寄駅に近く、利便性に優れる地域であるため、底堅い需要が認められ、地価は上昇傾向にある。 (2)土地区画整理事業が完了した住宅地域であり、地域要因に変動はない。区画整然とした街並みに需要は比較的強く、地価は上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231069286 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県四街道市もねの里４丁目１０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,014 円／平米 27万7,750 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,184 円／平米 26万1,782 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,138 円／平米 25万1,712 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,900 円／平米 25万4,231 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231069286 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県四街道市もねの里４丁目１０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,980 円／平米 19万1,682 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,366 円／平米 21万6,100 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,752 円／平米 23万7,212 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,500 円／平米 23万9,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231068445 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県四街道市もねの里４丁目１０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,226 円／平米 24万2,085 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,739 円／平米 23万557 円／坪
標準価格 平米 坪	7万443 円／平米 23万2,885 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,100 円／平米 23万5,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	絶対高さ１０ｍ
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231067671 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県四街道市もねの里４丁目１０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,419 円／平米 24万9,335 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,419 円／平米 24万9,335 円／坪
標準価格 平米 坪	7万683 円／平米 23万3,678 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,400 円／平米 23万6,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情