路線価 (2023) 北海道釧路市緑ケ岡5-47-78 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 釧路市北海道釧路市緑ケ岡５丁目４７番７８
価格時点	2023 年
駅名	釧路駅 から 3400m
路線価
1坪当たり	1坪 4万2,978 円
1平米当たり	1平米 1万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	367万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,210 円 1平米 1万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	365万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,880 円／坪 1平米 1万6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は釧路市南東部の橋南地区と言われる高台の住宅地一帯と判断する。需要者の中心は市内一円の戸建住宅地を求める個人が中心となっている。街路網がやや見劣るものの住宅地としての地位は中庸的な地区であり、高台の住宅地で過去より相応な需要が見込まれ、近時高目の取引も見られる状況となっている。中心価格帯は土地は総額３００～４００万円程度、中古住宅付きで１，５００万円前後、新築は３，０００万円付近が主流と考えられる。 (2) 同一需給圏は緑ケ岡地区及びその周辺住宅地域で、鶴ケ岱地区や春採地区の一部とも価格牽連性が認められる。学区的優位性を含め、利便性が維持された住宅地のため、地縁的選好性は低く、需要層の年齢層は幅広い。近傍で新規宅地分譲も展開し、強含みの成約事案も複数確認される一方、高台住宅地への見直しの一方で、冬季が長い当市では傾斜地を敬遠する向きも根強く、強弱双方の要因が交錯する。標準規模の更地で４００万円前後が中庸的水準と把握する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及び周辺地区には、一定規模以上の土地の一部にはアパート等も見られるが、戸建住宅を主体とした居住の快適性を求める１低専地域のため収益還元法の適用はしなかった。本件においては、類似性の高い資料に基づき適切な試算の結果得られている比準価格を採用し、当該地域の不動産の需給動向等の市場性及び単価と総額の関連の適否、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用目的の取引が主流の戸建住宅地域であり、本年は時系列的近似性及び地域類似性の双方の観点から信頼性ある取引事例を採用し得た。当地域は居住の快適性に主眼が置かれる地域であり、そもそも標準的な画地規模では収益物件自体が非現実的で非合理である。時系列的近似性及び地域類似性の双方を満たす豊富な事例検討から試算された比準価格を標準とし、代表標準地からの規準を踏まえ、近傍の新規住宅分譲の販売状況も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	釧路駅南東方
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	66.5 坪 (220 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	釧路市北海道釧路市緑ケ岡５丁目４７番７８
標準地の範囲
東	120 m
西	250 m
南	120 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	20 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	釧路湖陵高校、釧路工業高校に近い高台住宅地域
街路	基準方位北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅が建ち並ぶ高台住宅地域で、宅地需要は安定しており、割高取引も見られる状況、今後とも同様な戸建住宅地としての利用が継続するものと思料される。 (2)商業施設、公共施設ともに近接している上、緑ケ岡地区内では減災の観点からも優位性ある場所柄のため、幅広い世代から需要される住宅地域である。当面横ばいの動向か、若干強含みに転じる可能性も秘める。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万5,210 円 1平米 1万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万4,880 円 1平米 1万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万5,210円 1平米 1万6,700円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)釧路市は人口減少が引き続き大きく、利便性の良い地域を主に、高台や街路網、日照が良好な地域以外の住宅地への需要は低調な傾向である。 (2)基幹産業転換や人口減を控え、学区再編成や商業効用変化を睨んだ市内各住宅地間の競争力分化が進行する。
地域要因
(1)地域要因に大きな変化はない。当該地域は利便性がやや劣るが、高台住宅地でもあり、割高取引も見られ地価は強含みの傾向。 (2)公共施設、商業施設への近接性が維持され、旧来画地の多さがカバーされる。近傍宅地供給も見られ、今後地域再熟成の可能性も高い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231431206 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市緑ケ岡５丁目４７番７８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,874 円／平米 3万9,255 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,155 円／平米 5万3,408 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,371 円／平米 5万817 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,500 円／平米 5万4,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	13 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231431206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市緑ケ岡５丁目４７番７８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,667 円／平米 4万8,489 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,580 円／平米 4万8,201 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,728 円／平米 5万1,997 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	北東
側道幅員2	5.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231431206 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市緑ケ岡５丁目４７番７８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,090 円／平米 5万3,194 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,535 円／平米 4万8,053 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,535 円／平米 4万8,053 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,600 円／平米 5万1,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231431206 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市緑ケ岡５丁目４７番７８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万290 円／平米 6万7,079 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,510 円／平米 6万4,500 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,258 円／平米 5万3,749 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,500 円／平米 5万7,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情