路線価 (2023) 千葉県四街道市下志津新田字成徳2545-284 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 四街道市千葉県四街道市下志津新田字成徳２５４５番２８４
価格時点	2023 年
駅名	四街道駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 17万8,524 円
1平米当たり	1平米 5万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万5,469 円 1平米 6万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,808 円／坪 1平米 6万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ総武本線沿線で四街道市及び近隣市の住宅地域である。需要者の中心は市内在住の一次取得者層で圏外からの転入も見られる。駅徒歩圏境に位置し周囲には生活利便施設も点在する。住環境に対する価格水準に割安感が見られ需要は多い。供給は周囲に空地も残り地元不動産業者が開発分譲を進めている。土地は標準的画地規模で１０百万円台前半から半ば、新築戸建住宅は２０百万円台後半から３０百万円台半ば程度となる。 (2) 同一需給圏は概ねＪＲ総武本線「四街道」駅を中心とする住宅地域。需要者の中心は四街道市に居住する一次取得者であり、千葉市等の隣接市からの流入も見られる。ミニ開発があるほかは大量の宅地供給はなく、熟成した住宅地であることもあり、需給関係は比較的に安定している。土地は１６０㎡程度で１，１００万円程度、中古の戸建物件で２，０００万円程度が取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心とした住宅地域で周辺にはアパートも見られるものの賃貸需要は低調で長期安定的な賃貸運営は困難と判断したため収益還元法の適用は行わない。比準価格は適切な事例が少ないため駅徒歩圏外の事例から採用したが、地域要因格差が小さい事例を中心に査定しており実証的で信頼性が高い。以上より比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自用を目的とした取引が中心であり、類似地域等において信頼性のある土地事例を収集し得た。一方で、近隣地域は最寄駅からやや遠い戸建住宅を主とする住宅地域で、駐車場のないアパートに対する需要はほとんどなく、対象標準地の画地規模では駐車場を有する共同住宅を想定することは困難であるため、収益価格を試算しなかった。以上より、市場価格を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	四街道駅北西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	48.4 坪 (160 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四街道市千葉県四街道市下志津新田字成徳２５４５番２８４
標準地の範囲
東	20 m
西	95 m
南	45 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	13.4 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅徒歩圏境付近の既成住宅地域で現状のまま推移すると予測する。テレワークの定着から利便性が高い地域の需要は高まってきており地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (2)中規模一般住宅から構成される住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。近年における住宅地への需要増加を受けて、地価水準については上昇基調にあるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万5,469 円 1平米 6万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万5,469円 1平米 6万8,200円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 22万1,171円 1平米 6万6,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 22万1,171円 1平米 6万6,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)老年人口増加、生産年齢人口増加で総人口は増加。取引件数は昨年から減少。新設住宅着工戸数は第１四半期で貸家が減少するが昨年並。 (2)四街道市は、人口は増加傾向で、高齢化率は県と比較して低い。駅徒歩圏内の需給動向は変わらず高く、徒歩圏外においても上昇基調にある。
地域要因
(1)価格水準の割には生活利便性が整っており、需要は増えつつある。 (2)最寄駅から徒歩圏内で利便性に優れる地域であり、居住環境も比較的に良好なため、底堅い需要が認められ、地価水準も上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231067671 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県四街道市下志津新田字成徳２５４５番２８４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,004 円／平米 28万1,023 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,496 円／平米 21万9,836 円／坪
標準価格 平米 坪	7万292 円／平米 23万2,385 円／坪
査定価格 平米 坪	7万300 円／平米 23万2,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231067671 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県四街道市下志津新田字成徳２５４５番２８４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,607 円／平米 22万203 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,019 円／平米 21万8,259 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,851 円／平米 22万4,315 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,900 円／平米 22万4,477 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231067671 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県四街道市下志津新田字成徳２５４５番２８４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,143 円／平米 18万8,915 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,229 円／平米 20万5,729 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,129 円／平米 22万1,928 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,100 円／平米 22万1,833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231067671 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県四街道市下志津新田字成徳２５４５番２８４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,174 円／平米 20万8,853 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,111 円／平米 21万5,257 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,895 円／平米 22万4,461 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,900 円／平米 22万4,477 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情