路線価 (2023) 千葉県四街道市四街道1-6-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 四街道市千葉県四街道市四街道１丁目６番９外
価格時点	2023 年
駅名	四街道駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億6,900万 円 (897 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 62万1,528 円 1平米 18万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億7,300万 円 (897 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 63万8,058 円／坪 1平米 19万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は四街道市及び近隣市の商業地であるが、特に代替競争関係が強く認められるのは四街道駅の駅前商業地である。中規模画地の主な需要者は比較的資力のある大手・中堅の法人が中心となり、小規模画地は地元事業者が中心となる。駅前商業地のため需要は堅調であるが、供給はほとんどなく取引も少ない。周辺の不動産市場の動向を基に分析すると需給は概ね安定的と思料される。画地規模は様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は四街道市及び近隣市のＪＲ、私鉄沿線の駅前商業地域である。消費者の主な購入先がインターネット通販や郊外大型店へシフトしており商業繁華性は低く商圏は狭い。駅至近かつ大通り沿いに立地する利便性から大手デベロッパーを中心とした住居系への建て替え需要は高いが供給はほとんど見られない。需要超過で強含みな需要が続いている。相対的な取引が中心でその価格も一定幅に収斂せず市場の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅前商業地であるが、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず収益価格は低価に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内において実際に成約した商業地の取引事例から比準しており、実証的で信頼性は高い。本件では比準価格を重視するのが妥当と判断し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内では土地建物一体とした収益目的での取引も一定程度見られる。更地上に最有効使用の建物を想定する収益還元法は試算過程での想定要素が多く、不確実性を伴うため取引事例比較法との相対的な信頼性が劣る。比準価格は駅前商業地域事例を採用し、評価対象と類似する事例を中心に求め実証的で信頼性が高い。市場性を反映した取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して代表標準地からの検討も踏まえ上記の通り決定した。
交通
交通施設	四街道駅北方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	271.3 坪 (897 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	銀行、店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四街道市千葉県四街道市四街道１丁目６番９外
標準地の範囲
東	0 m
西	45 m
南	20 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	21.5 m
奥行き	42 m
面積	897 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前商業地に所在するが、商業地としての需要はやや弱含みである。一方、住居系の需要は駅至近の希少性より堅調である。現状のまま推移し、長期的には住居系の割合が増えると思料される。今後の価格は横ばいと予測。 (2)駅前商業地域で当面現状のまま推移するが、駅前に新築分譲マンションが出現し、徐々に住居系へとシフトしていくと予想する。駅前且つ大通り沿いという希少性から地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 62万4,834 円 1平米 18万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 64万7,976 円 1平米 19万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 62万4,834円 1平米 18万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 62万1,528円 1平米 18万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 64万7,976円 1平米 19万6,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 62万1,528円 1平米 18万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)千葉県の経済は緩やかではあるが持ち直している。四街道市の不動産市場は需要の強含みの地域が増加し、弱含みの地域が減少しつつある。 (2)老年人口増加、生産年齢人口増加で総人口は増加。取引件数は昨年から減少。新設住宅着工戸数は第１四半期で貸家が減少するが昨年並。
地域要因
(1)四街道駅の乗車人員数はコロナ禍の影響から回復しつつある。四街道市の直近数年間の人口は微増で推移している。地価は横ばい傾向を示す。 (2)駅前商業地域は限定される。その希少性から需要は引き続き強含む。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231065319 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県四街道市四街道１丁目６番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,921 円／平米 35万175 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,386 円／平米 45万892 円／坪
標準価格 平米 坪	18万2,091 円／平米 60万1,993 円／坪
査定価格 平米 坪	19万1,000 円／平米 63万1,446 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231065319 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県四街道市四街道１丁目６番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,343 円／平米 49万3,728 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,343 円／平米 49万3,728 円／坪
標準価格 平米 坪	19万7,805 円／平米 65万3,943 円／坪
査定価格 平米 坪	20万8,000 円／平米 68万7,648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231068611 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県四街道市四街道１丁目６番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,035 円／平米 49万9,322 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,137 円／平米 47万9,823 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,101 円／平米 52万2,682 円／坪
査定価格 平米 坪	16万6,000 円／平米 54万8,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	北東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	9 m
側道方位2	南西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231067285 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県四街道市四街道１丁目６番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万529 円／平米 76万2,129 円／坪
推定価格 平米 坪	22万3,284 円／平米 73万8,177 円／坪
標準価格 平米 坪	18万7,162 円／平米 61万8,758 円／坪
査定価格 平米 坪	19万7,000 円／平米 65万1,282 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情