路線価 (2023) 千葉県袖ケ浦市横田字下大坪280-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 袖ケ浦市千葉県袖ケ浦市横田字下大坪２８０番７
価格時点	2023 年
駅名	東横田駅 から 500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,200万 円 (1021 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,011 円 1平米 1万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,200万 円 (1021 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,011 円／坪 1平米 1万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏内は、袖ケ浦市及び市原市内の市街化調整区域内の住宅地域である。地縁的選好性の強い地域で、圏外からの転入者は少ないが、都会からの田舎暮らし目的とした需要も僅かながらある。袖ケ浦市市郊外に所在するのローカル線の駅周辺の住宅地域である一定の需要があり、土地は比較的安定的に推移している。土地は１，０２１㎡で１２００万円程度、新築住宅は少ないが、２，０００万円台中盤が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は、袖ケ浦市および市原市内の市街化調整区域内の住宅地域のほか、市街化区域の農家住宅が混在する住宅地域も含まれる。中心的な需要者は、袖ケ浦市に地縁を有する給与所得者層で、同一需給圏外からの需要者は殆ど見受けられない。近隣地域は農地も混在しており、近隣地域およびその周辺地域での取引は少なく、また、需要者が限定的であり需要は弱い。価格水準は、標準地規模の土地で１，２００万円前後の物件が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は農家住宅と一般住宅が混在する地域であり、自用目的の一般住宅敷地としての利用が大半であり、取引において収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される傾向が強く、賃貸市場も未成熟である為、収益還元法は適用しない。従って、本件では実際の市場で得られた取引事例より求められた比準価格を中心に、代表標準地を規準とした価格及び周辺の地価動向に留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は、市街化調整区域に存する農家住宅地域であり、投資採算性の観点から、新規に共同住宅の建築を想定することは、実現性に乏しいため収益価格は試算しなかった。主たる需要者は、自己使用目的で取引することが一般的であることから、取引事例に基づき、現実の実現性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地と比較検討した価格との均衡を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	東横田駅北西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	308.8 坪 (1021 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅等が見られる農地の多い住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	袖ケ浦市千葉県袖ケ浦市横田字下大坪２８０番７
標準地の範囲
東	120 m
西	120 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	18.7 m
奥行き	54.5 m
面積	1021 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．５ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)袖ケ浦市郊外の既存の住宅地域で、農家住宅を中心に一般住宅存する地域であり当該地域は人口減少が続いており地価はやや下落傾向で推移すると予測される。 (2)市街化調整区域内の農家住宅地域で、近隣地域において格別の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予想される。地価は、やや下落傾向で推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万9,011 円 1平米 1万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万9,011 円 1平米 1万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 3万9,341円 1平米 1万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 3万9,341円 1平米 1万1,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)袖ケ浦市は人口が増加傾向にあり、市街化区域において、住宅地の供給が限定的であるため、当該地域の地価は堅調に推移している。 (2)袖ケ浦市内の人口は増加傾向が続き、住環境等良好な市街地の需要は堅調であるが、劣る地域の需要は軟調であり、依然として二極化が続いている。
地域要因
(1)袖ケ浦市郊外の既存の農家住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、地価は横ばい傾向にある。 (2)市街化調整区域内の農地も見られる住宅地域で、近隣地域の地域要因に特段の変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231088179 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	袖ケ浦市
地域	千葉県袖ケ浦市横田字下大坪２８０番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,592 円／平米 4万4,935 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,868 円／平米 4万2,542 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,741 円／平米 4万2,122 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231088179 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	袖ケ浦市
地域	千葉県袖ケ浦市横田字下大坪２８０番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,516 円／平米 3万8,072 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,080 円／平米 3万6,630 円／坪
標準価格 平米 坪	1万981 円／平米 3万6,303 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,000 円／平米 3万6,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231088179 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	袖ケ浦市
地域	千葉県袖ケ浦市横田字下大坪２８０番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,478 円／平米 5万4,476 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,838 円／平米 5万2,360 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,249 円／平米 4万495 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,200 円／平米 4万333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231089360 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	袖ケ浦市
地域	千葉県袖ケ浦市横田字下大坪２８０番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,380 円／平米 5万846 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,228 円／平米 5万344 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,972 円／平米 3万9,579 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231089287 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	袖ケ浦市
地域	千葉県袖ケ浦市横田字下大坪２８０番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,640 円／平米 3万1,870 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,252 円／平米 4万3,811 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,080 円／平米 3万6,630 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,100 円／平米 3万6,697 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情