路線価 (2023) 千葉県八街市八街字榎台は17-86 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 八街市千葉県八街市八街字榎台は１７番８６
価格時点	2023 年
駅名	榎戸駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	221万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	221万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,218 円／坪 1平米 1万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ総武本線沿線で八街市内の住宅地域と判定した。需要者は八街市在住者、縁故者が主であるが、圏外からの流入も若干見られる。中心となる価格帯は更地で２００万円～２５０万円、中古戸建住宅取引が主で、築年数により５００万円～１，０００万円前後が取引の中心である。利便性、住環境の劣る郊外住宅の大半の土地価格は依然下落傾向が続いている。 (2) 同一需給圏は、主に八街市を中心として隣接市町を含むＪＲ総武本線沿線の一般住宅地域である。需要者の中心は、地元在住の若年層であるが、同一需給圏外からの転入者も若干見られる。駅徒歩圏、生活利便性や居住環境の良好な住宅地域では需要は安定化傾向にあるが、一方で中古物件の供給量も増加しており、市郊外部を中心に需給は依然弱含みである。土地は標準的規模で２００万円～２００万円台半ば、中古戸建物件は１，０００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 榎戸駅周辺の類似性を有する取引事例を採用し、対象標準地の市場性を反映した比準価格は規範性が高い。自用の戸建住宅地域で、画地規模が小さく、利便性にも劣るため収益物件には適さない地域であるので収益還元法は非適用とした。よって比準価格を基礎に代表標準地との比較検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は既成の戸建住宅地域である。周辺にはアパート等も点在するが、対象標準地の画地規模では事業採算に見合う収益は期待し得ないので、規範性の乏しい収益価格は試算しなかった。自用目的の取引が支配的な居住の快適性を重視する住宅地域であるため、本件では、市場の実態を反映した対象標準地と類似性の高い信頼性のある取引事例より求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	榎戸駅北東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	40.8 坪 (135 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅が建ち並ぶ中規模の戸建住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八街市千葉県八街市八街字榎台は１７番８６
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	45 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13.2 m
奥行き	10.8 m
面積	135 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に大きな変動はなく当分現状を維持するものと見込む。築年の古い住宅が多く、高齢化と若年層の流出で空家の増加が懸念される。 (2)熟成した戸建住宅地域で地域要因の変化は見受けられず、現在の標準的使用を中心に安定的に推移すると思料する。今後の地価水準は、弱含みの需要を反映し、やや下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向で高齢化と若年層の流出が顕著である。鉄道交通利便性や道路等インフラ整備が劣り、地価は弱含みで推移している。 (2)人口は減少傾向、高齢化率も高く、取引件数は減少傾向にある。若年層の流出等も影響し、市内の不動産市況は総じて弱含みである。
地域要因
(1)鉄道駅からやや遠い古い住宅団地で、需要は弱く土地価格の下落に歯止めがかからない。 (2)八街市郊外の利便性や住環境のやや見劣りする戸建住宅団地で、需要は依然として弱く、地価は下落傾向で推移した。
個別的要因	(1)価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231076852 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八街市
地域	千葉県八街市八街字榎台は１７番８６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,436 円／平米 6万949 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,038 円／平米 5万9,634 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,192 円／平米 5万3,531 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,500 円／平米 5万4,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231076852 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八街市
地域	千葉県八街市八街字榎台は１７番８６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,376 円／平米 5万7,445 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,566 円／平米 5万4,767 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231076852 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八街市
地域	千葉県八街市八街字榎台は１７番８６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,102 円／平米 5万9,845 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,050 円／平米 5万6,367 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,458 円／平米 5万1,104 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,800 円／平米 5万2,235 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231076852 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八街市
地域	千葉県八街市八街字榎台は１７番８６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,489 円／平米 5万1,207 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,241 円／平米 5万6,999 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,038 円／平米 5万3,022 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情