路線価 (2023) 千葉県八街市八街字北中道ほ240-32外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 八街市千葉県八街市八街字北中道ほ２４０番３２外
価格時点	2023 年
駅名	八街駅 から 270m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,220万 円 (372 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万7,368 円 1平米 5万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,220万 円 (372 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万7,368 円／坪 1平米 5万9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ総武本線沿線で八街市を中心に周辺市町を含む商業地域と判定した。需要者は八街市内の中小事業者が主で、他地域からの流入はほとんど見られない。対象標準地周辺はＪＲ総武本線八街駅の駅前通り商店街で、顧客は郊外路線沿いの大規模店舗に流出しており衰退が顕著で閉鎖店舗も多い。取引は少ない地域であるが、取引価格は㎡当たり５５，０００円～６５，０００円程度とみられる。 (2) 同一需給圏は主に八街市内の商業地域及び商住混在地域を中心として、周辺市町の商業地域等をも含む圏域である。需要者の中心は、市内及び周辺市町の中小規模事業者である。新型コロナの影響もあり、既存商業地域においては顧客流動が低迷しており、繁華性は低下傾向にある。空き店舗も増加し、総じて需要は弱含み。商業地の取引が少なく規模もばらつきがあるため、中心価格帯の把握は困難であるが、土地は坪１５万円～２０万円程度が需要の中心と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内商業地の取引事例から得られた比準価格は地域の市場性を反映して規範性を有し信頼できる。一方、収益価格は地域の収益性の低さを反映して低位に試算された。本件においては実証的で規範性を有する比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は八街駅南口の既成商業地域で、低層階以外の賃貸需要は弱く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は八街市、富里市内の商業地に存する類似性の高い取引事例を中心に試算されたもので、市場の実勢を反映した信頼性のある価格である。自用による利便性等が重視される地域のため、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、一般経済情勢等を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八街駅南東方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	112.5 坪 (372 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層ビル、低層小売店舗が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八街市千葉県八街市八街字北中道ほ２４０番３２外
標準地の範囲
東	10 m
西	65 m
南	30 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12.8 m
奥行き	25.5 m
面積	370 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの駅前通り商店街だが客足の流れに乏しく閉鎖店舗も多い。今後も商況の回復は見込めず現状を維持しながら推移していくものと見込む。 (2)旧来の駅前商業地域であり、閉鎖店舗が多く見受けられる。地域の高齢化や大型店へ客足が流出する動きは継続しており、当該地域の商況は、今後も低調に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万7,368 円 1平米 5万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万7,368 円 1平米 5万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万7,368円 1平米 5万9,700円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 19万9,682円 1平米 6万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万7,368円 1平米 5万9,700円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 19万9,682円 1平米 6万400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向で高齢化と若年層の流出が顕著である。鉄道交通利便性や道路等インフラ整備が劣り、地価は弱含みで推移している。 (2)人口は減少傾向、高齢化率も高く、取引件数は減少傾向にある。若年層の流出等も影響し、市内の不動産市況は総じて弱含みである。
地域要因
(1)消費は郊外の大規模店舗に流れているため、地域の衰退により閉鎖店舗が多く見られ、土地価格は下落傾向が続いている。 (2)古くからの駅前商業地域で、店舗閉鎖が多く、新規需要は弱い。郊外の大型商業施設へ顧客が流出する傾向が続いており、地価は下落傾向で推移した。
個別的要因	(1)価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231076852 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八街市
地域	千葉県八街市八街字北中道ほ２４０番３２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,529 円／平米 11万847 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,665 円／平米 11万1,296 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,844 円／平米 19万1,232 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,800 円／平米 19万1,087 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231076852 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八街市
地域	千葉県八街市八街字北中道ほ２４０番３２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,808 円／平米 14万4,829 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,520 円／平米 14万571 円／坪
標準価格 平米 坪	6万656 円／平米 20万529 円／坪
査定価格 平米 坪	6万700 円／平米 20万674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231076852 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八街市
地域	千葉県八街市八街字北中道ほ２４０番３２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万430 円／平米 13万3,662 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,581 円／平米 13万855 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,700 円／平米 19万7,368 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,700 円／平米 19万7,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231076852 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八街市
地域	千葉県八街市八街字北中道ほ２４０番３２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,100 円／平米 11万9,347 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,100 円／平米 11万9,347 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,414 円／平米 19万3,117 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,400 円／平米 19万3,070 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情