路線価 (2023) 千葉県印西市大森字西埜原3422-31 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 印西市千葉県印西市大森字西埜原３４２２番３１
価格時点	2023 年
駅名	木下駅 から 770m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	491万 円 (131 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,975 円 1平米 3万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	493万 円 (131 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,306 円／坪 1平米 3万7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ成田線沿線の市北部を中心に隣接市町に及ぶ住宅地域で、需要者は、市内在住の一次取得者が中心で圏域外からの参入は少ない。当該地域は、生活利便性が劣る地域の需給動向を反映し住宅需要も未だ弱含みだが、価格はほぼ底値に近い。その不動産取引は、土地価格は、対象標準地と同規模程度で５００万円前後、中古住宅は建物の築年・管理の状態でばらつきがあるが、新築住宅は、１，０００万円台後半から２，０００万円台前半程度である。 (2) 同一需給圏は印西市を中心に隣接市町を含むＪＲ成田線沿線の住宅地域と判定した。需要者は、同一需給圏内に在住もしくは地縁を有する者が中心である。最寄駅から徒歩圏で居住環境は比較的良好であるが、周辺の類似地域と比較し生活利便性が劣るため住宅需要はやや弱含みである。取引の中心となる価格帯は１３０㎡程度の土地で５００万円前後、中古住宅で１，０００～１，３００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、自己利用目的の戸建住宅を中心に低層共同住宅も散見される地域にあるが、賃貸住宅は、新規の需要に乏しく、投下資本に見合う収益は期待し得ないことから、収益還元法は適用しなかった。従って、当該鑑定価格の決定においては、市場参加者の意思決定が地域の取引市場の影響下にあることを踏まえ、周辺類似の取引事例より試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果にも留意した上で、その鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自己使用の戸建住宅を中心とした住宅地域に存し、その地域的特性から投資採算性に見合う賃貸用建物の想定が困難と判断されるため、収益価格を試算しなかった。一方、同一需給圏内の主たる需要者は自己使用目的での取引が中心で、類似不動産の取引価格等の市場性を重視して意思決定を行う傾向が強い。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	木下駅南西方
距離	770 m
土地の状態
土地面積	39.6 坪 (131 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	印西市千葉県印西市大森字西埜原３４２２番３１
標準地の範囲
東	80 m
西	95 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	16 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に大きな変化はないが、木下駅南側の日本デキシー工場跡地の土地利用が注目される。尚、ＪＲ成田線沿線の弱含みな住宅市況を背景に下落が続いた地域の地価は、当面は概ね安定した推移が予測される。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存し、地域要因に変動はなく当面は現状を維持するものと予測する。木下駅圏の住宅市況はやや弱含みであるが、地域の地価は概ね下げ止まり安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万3,975 円 1平米 3万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万4,306 円 1平米 3万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 12万4,306円 1平米 3万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万4,306円 1平米 3万7,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 12万4,306円 1平米 3万7,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)千葉ＮＴ新興地域の旺盛な住宅需要に支えられ市の人口は増加傾向だが、地域全体の高齢化が進むＪＲ成田線沿線地域等との二極化が進む傾向にある。 (2)市内の住宅需要は、郊外住宅地人気から千葉ＮＴ地区を中心に堅調で、人口は増加傾向にある。住宅地の市況は利便性、居住環境による選別化が進む。
地域要因
(1)ＪＲ木下駅圏の住宅地域は、居住者の高齢化等も進み住宅需要も千葉ＮＴ地区ほどの需要はないが、価格はほぼ底値で地価下落は落ち着きつつある。 (2)生活利便性が劣るため住宅需要はやや弱含みであるが、需給バランスの改善傾向が見られ、地価水準は安定傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231066487 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印西市
地域	千葉県印西市大森字西埜原３４２２番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万994 円／平米 13万5,526 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,417 円／平米 13万313 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,804 円／平米 12万1,674 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,800 円／平米 12万1,661 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231066487 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印西市
地域	千葉県印西市大森字西埜原３４２２番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万204 円／平米 13万2,914 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,893 円／平米 12万5,274 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,666 円／平米 12万7,830 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231066487 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印西市
地域	千葉県印西市大森字西埜原３４２２番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,589 円／平米 9万7,821 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,611 円／平米 11万4,424 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,216 円／平米 12万3,036 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,200 円／平米 12万2,983 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231066487 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印西市
地域	千葉県印西市大森字西埜原３４２２番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,567 円／平米 12万4,197 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,173 円／平米 12万9,506 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,405 円／平米 12万6,967 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,400 円／平米 12万6,950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231066487 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印西市
地域	千葉県印西市大森字西埜原３４２２番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,490 円／平米 11万718 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,490 円／平米 11万718 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,363 円／平米 12万216 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,400 円／平米 12万338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情