路線価 (2023) 千葉県印西市大森字東埜原3602-93 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 印西市千葉県印西市大森字東埜原３６０２番９３
価格時点	2023 年
駅名	木下駅 から 440m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	532万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万256 円 1平米 3万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	532万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万256 円／坪 1平米 3万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は印西市及び隣接市のＪＲ成田線沿線の住宅地域一円である。需要者は地縁性を有する一次取得者が中心であるが、低価格で住宅を取得できるため、圏外からの転入も見られる。成田線は運行本数が少なく交通利便性に劣り、商業施設等の生活利便施設も少ないため、需要は弱く地価の下落が継続してきたが、ほぼ底値圏で下げ止まっている。土地は１３５㎡前後で５００万円～６００万円程度、中古住宅は８００万円～１０００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は、印西市及び周辺市町のＪＲ成田線沿線の住宅地域である。最寄駅から徒歩圏の住宅地域であるが、ＪＲ成田線は運行本数が少なく、駅周辺の商業施設も乏しく生活利便性に劣るため需要は低調である。需要者の中心は市内居住者等の一次取得者層であるが地縁的傾向が強い。１３５㎡程度の住宅地の総額は５００万円台程度、新築の戸建住宅の総額は２，０００万円前後程度が需要の中心である。築古の建物取壊し後の新築戸建住宅の取引が散見される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 古いアパートが僅かに見られる地域であるが、画地規模が小さく、賃貸需要も弱いため、充分な収益が期待できないので、収益還元法は適用しない。本件は居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、近傍の取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証的で説得性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地の価格から検討した価格とは均衡を得ていると判断した。 (2) 戸建住宅等の建ち並ぶ既成の住宅地であり、収益目的の土地取引は想定し難い為、収益還元法の適用は見送った。自己使用目的が取引の中心になるものと想定され、同一需給圏内の取引事例から規範性のある比準価格が求められたので、これを標準として、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	木下駅南西方
距離	440 m
土地の状態
土地面積	40.8 坪 (135 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	印西市千葉県印西市大森字東埜原３６０２番９３
標準地の範囲
東	20 m
西	35 m
南	20 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	10 m
面積	135 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した住宅地域で地域要因の変化は認められず、当面の間は現状の土地利用状況のまま推移するものと予測する。地価は下落が継続してきたが、ほぼ底値圏にあり、横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)需要は依然として低調であり、地域要因に特段の変動も見受けられない。地価は下落基調から概ね底打ちしたが、今後も低調に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万256 円 1平米 3万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万256 円 1平米 3万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万256円 1平米 3万9,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 13万256円 1平米 3万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万256円 1平米 3万9,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 13万256円 1平米 3万9,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)印西市の土地取引件数は、千葉ニュータウン内の販売が堅調で、新規供給が細ったため、前年同期比約２２％減となった。新規開発は調整区域が中心。 (2)印西市の人口は千葉ニュータウン地区の人口増により、全体としては増加傾向が続いている。土地取引件数は同地区を中心に概ね堅調に推移している。
地域要因
(1)駅徒歩圏の住宅地であるが地価に影響を与える特別な地域要因の変動は見られない。地価は下落が継続してきたが、底値圏で横ばい傾向となっている。 (2)印西市内の住宅地の地価は千葉ニュータウン地区とその他地区の二極化傾向にあり、木下地区の住宅地の地価は底値圏で低調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、市場における競争力にも変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231066487 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印西市
地域	千葉県印西市大森字東埜原３６０２番９３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万994 円／平米 13万5,526 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,417 円／平米 13万313 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,417 円／平米 13万313 円／坪
査定価格 平米 坪	4万200 円／平米 13万2,901 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231066487 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印西市
地域	千葉県印西市大森字東埜原３６０２番９３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万782 円／平米 16万7,885 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,891 円／平米 14万5,104 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,980 円／平米 12万8,868 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,800 円／平米 13万1,579 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231066487 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印西市
地域	千葉県印西市大森字東埜原３６０２番９３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,567 円／平米 12万4,197 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,173 円／平米 12万9,506 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,106 円／平米 12万5,978 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,900 円／平米 12万8,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231066487 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印西市
地域	千葉県印西市大森字東埜原３６０２番９３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,589 円／平米 9万7,821 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,611 円／平米 11万4,424 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,542 円／平米 12万7,420 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,300 円／平米 12万9,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231066487 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印西市
地域	千葉県印西市大森字東埜原３６０２番９３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,931 円／平米 17万1,684 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,331 円／平米 15万9,782 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,146 円／平米 12万6,111 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,900 円／平米 12万8,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情