路線価 (2023) 千葉県印西市木刈5-17-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 印西市千葉県印西市木刈５丁目１７番１２
価格時点	2023 年
駅名	千葉ニュータウン中央駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 17万8,524 円
1平米当たり	1平米 5万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,580万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,580万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,420 円／坪 1平米 7万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、北総線沿線「千葉ニュータウン」の印西市及びその隣接市に及ぶ住宅地域で、需要者は、市内及び隣接市町の住宅一次取得者が中心だが住宅建設を目的とする圏域外からの参入も見られる。当該地域は、周辺新興地域の大型住宅供給等を背景に土地需要が増加、その取引は、土地価格は、対象標準地と同規模程度で１，０００万円台半ばから後半程度、中古住宅は維持管理の状態が良い建物を除き、取壊しを前提とした住宅用地としての取引が比較的多い。 (2) 同一需給圏は印西市を中心として、近隣市を含む北総線沿線の住宅地域一円である。需要者は同一需給圏に居住する一次取得者や買替層が中心で、圏外からの転入も見られる。千葉ニュータウン内の需要増加が顕著となり取引も増え、地価は上昇基調を強めている。土地は２３０㎡前後で１５００万円～１７００万円程度、中古住宅は建物の維持管理の良否により幅があるが、２０００万円前後が取引の中心である。また、耐用年数が経過したものも多く見受けられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、大規模開発による駅徒歩圏外の戸建住宅地域にあり、地域の賃貸市場動向に鑑み、投下資本に見合う収益が期待し得ないことから、収益還元法は適用できなかった。従って、当該鑑定価格の決定においては、対象標準地の最有効使用に鑑み、市場参加者の意思決定が地域の取引市場の影響下にあることを踏まえ、類似の取引事例より試算した比準価格を採用し、その鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域周辺は戸建住宅用に開発された駅徒歩圏外の住宅地域で共同住宅は見受けられない。また、戸建の賃貸も転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であるため収益還元法は適用しない。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、近傍の取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証的で説得性の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	千葉ニュータウン中央駅北西方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	68.4 坪 (226 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	印西市千葉県印西市木刈５丁目１７番１２
標準地の範囲
東	70 m
西	65 m
南	30 m
北	75 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	15 m
面積	225 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅徒歩圏外の住宅団地であり、地域要因に大きな変化はないが、新興地域への人口流入が続く千葉ＮＴ内の土地需要の増加に伴う需給バランスの変化を背景に、地価は、当面は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)熟成した住宅地域で地域要因の変化は認められず、当面は現状の土地利用状況のまま推移すると予測する。地価は千葉ニュータウンの需要増加に伴い上昇傾向を強めており、今後も強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万1,420円 1平米 7万円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 22万3,155円 1平米 6万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万1,420円 1平米 7万円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 22万3,155円 1平米 6万7,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)千葉ＮＴ新興地域の旺盛な住宅需要に支えられ市の人口は増加傾向だが、地域全体の高齢化が進むＪＲ成田線沿線地域等との二極化が進む傾向にある。 (2)印西市の土地取引件数は、千葉ニュータウン内の販売が堅調で、新規供給が細ったため、前年同期比約２２％減となった。新規開発は調整区域が中心。
地域要因
(1)居住者の高齢化に伴う一定の供給が見られる古い団地だが、千葉ＮＴ内の新築住宅用地不足に伴う土地需要の増加を背景に取引価格の上昇が見られる。 (2)区画整然とした住宅地で地域要因に特別な変動は見られない。千葉ニュータウン内の需要増加の影響で需要層の広がりも見られ、地価は強含みにある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はなく、市場における競争力にも変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231065290 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印西市
地域	千葉県印西市木刈５丁目１７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,911 円／平米 24万4,350 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,483 円／平米 22万6,405 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,483 円／平米 22万6,405 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,500 円／平米 22万6,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231065290 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印西市
地域	千葉県印西市木刈５丁目１７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,681 円／平米 25万201 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,231 円／平米 22万8,878 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,231 円／平米 22万8,878 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,200 円／平米 22万8,775 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	12 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231065290 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印西市
地域	千葉県印西市木刈５丁目１７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,020 円／平米 24万4,710 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,899 円／平米 24万7,616 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,717 円／平米 24万402 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,700 円／平米 24万346 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231065290 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印西市
地域	千葉県印西市木刈５丁目１７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,218 円／平米 23万8,753 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,179 円／平米 24万8,542 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,435 円／平米 24万6,082 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,400 円／平米 24万5,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231065290 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印西市
地域	千葉県印西市木刈５丁目１７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,811 円／平米 20万7,653 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,355 円／平米 20万9,452 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,995 円／平米 21万1,567 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,000 円／平米 21万1,584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情