路線価 (2023) 北海道釧路市桜ケ岡2-16-46 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 釧路市北海道釧路市桜ケ岡２丁目１６番４６
価格時点	2023 年
駅名	釧路駅 から 6000m
路線価
1坪当たり	1坪 3万3,060 円
1平米当たり	1平米 1万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	241万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,672 円 1平米 1万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	243万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3 円／坪 1平米 1万2,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内南部～南東部にかけての桜ヶ岡、興津、春採地区を主とした高台住宅地一帯と判断する。需要者の中心は戸建住宅地を求める個人であるが、当該地区に地縁を有する者が主体となっている。同一需給圏内の住宅地域のなかでも比較的街区形成が良好な地区であるため、地縁的な要因より相応な需要も見込まれている。需要の中心価格帯は、土地は総額２００～３００万円程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は桜ケ岡地区西部を中心とした周辺住宅地域である。需要者の中心は、釧路市東部に地縁を有する個人が中心で、中古住宅が流通の中心であり、新築住宅用地の取得は若干限定的である。東日本大震災以降の高台住宅地への人気も根強い反面、周辺の新規商業投資は相対的に少なく、学区的再編への懸念が台頭する中、桜ケ岡地区東部との競争力分化が窺える。中心となる価格帯は、標準規模の更地で２５０万円前後に留まると把握する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等も見られるが、戸建住宅が中心の地域で画地規模の関係もあり経済合理的な収益物件の建築が難しく、収益還元法は適用しなかった。比準価格は桜ヶ岡、興津、春採地区の類似地域である主に高台方面の住宅地の取引事例を比較検討のうえ求めており、対象標準地の市場性を反映したものと考えられる。一手法の適用となったが、信頼性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域の標準的使用は自用の戸建住宅取引が主流で、地域的類似性及び時系列的近似性の双方を満たす信頼性ある多数の取引事例を豊富に収集し得た。当地域は投資物件自体が薄く収益性に馴染まない地域であり、収益資料の収集自体も非常に困難である。従って、価格牽連性の高い住宅団地内の正常事例に限定して実証的に得られた比準価格を標準とし、売買希望価格や市内の他住宅地との相対的競争力の変化も踏まえ、本件鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	釧路駅南東方
距離	6000 m
土地の状態
土地面積	60.8 坪 (201 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	釧路市北海道釧路市桜ケ岡２丁目１６番４６
標準地の範囲
東	60 m
西	150 m
南	70 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	区画等整然とした街区の住宅地
街路	基準方位北８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高台地区の南東方向き緩傾斜地、住宅需要が利便性の優る市北東方の平坦地を向いているが、相対的な割安感も認められるものの、相続等の処分系の取引も存在しており、地価は弱含みの傾向で推移するものと予測する。 (2)学区再編成の影響等により市内北部・西部との相対的競争力低下の反面、桜ケ岡・興津地区内では利便性が概ね維持されており、当面横ばいか、弱含みの動向を予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万9,672 円 1平米 1万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万3 円 1平米 1万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万9,672円 1平米 1万2,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 4万3円 1平米 1万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万3円 1平米 1万2,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 4万3円 1平米 1万2,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)釧路市は人口減少が引き続き大きく、利便性の良い地域を主に、高台や街路網、日照が良好な地域以外の住宅地への需要は低調な傾向である。 (2)基幹産業転換や人口減を睨み、学区再編成や商業効用変化を睨んだ市内各住宅地間の競争力分化が進行する。
地域要因
(1)地域要因に大きな変化はない。当該地域は利便性も地域内としては比較的良いが、安価な取引が見られる等弱含みな動向となっている。 (2)地域要因に変動はない。桜ケ岡・興津地区内の住宅地としては画地割りが良好で、桜ケ岡地区東部等との競争力分化が感じられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231431206 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市桜ケ岡２丁目１６番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,767 円／平米 4万8,820 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,340 円／平米 4万4,102 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,705 円／平米 4万2,003 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,000 円／平米 4万2,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231431206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市桜ケ岡２丁目１６番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,101 円／平米 4万6 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,569 円／平米 3万8,247 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,342 円／平米 3万7,497 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231431206 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市桜ケ岡２丁目１６番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,748 円／平米 3万8,839 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,988 円／平米 3万9,632 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231431206 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市桜ケ岡２丁目１６番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,030 円／平米 3万6,465 円／坪
推定価格 平米 坪	1万27 円／平米 3万3,149 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,116 円／平米 3万6,749 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231431206 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市桜ケ岡２丁目１６番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,236 円／平米 3万7,146 円／坪
推定価格 平米 坪	1万962 円／平米 3万6,240 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,539 円／平米 3万8,148 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,800 円／平米 3万9,011 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情