路線価 (2023) 千葉県印西市中央北2-1-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 印西市千葉県印西市中央北２丁目１番２
価格時点	2023 年
駅名	千葉ニュータウン中央駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	3億2,200万 円 (1650 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万4,670 円 1平米 19万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	3億2,300万 円 (1650 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万7,976 円／坪 1平米 19万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、印西市を中心に隣接市の各鉄道沿線の商業地域で、その需要者は地元事業者の他、広域的な事業展開を目的とする圏外事業者を含む。地域の需給動向は、周辺及び新興住宅地域への人口流入等を背景にその需要も当面は安定的に推移するものと考える。尚、地域の取引は、事業者側の未利用地の売却がほぼ終了、供給は稀少で市場における中心的な価額帯はやや見出し難いが、地価水準は概ね１０万円台後半から２０万円／㎡前後である。 (2) 同一需給圏は、印西市及び近隣市の商業地域又は住商混在地域である。需要者は、地元法人事業者のほか広域的に事業を展開する一般法人等が中心である。供給も稀な千葉ニュータウン中央駅前の商業地のため、需要は強く、需要の中心となる価格帯は規模により大きく異なるため一概には言い難いが、１６００㎡程度で３～３．５億円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域の賃貸需要は概ね安定するものの、長く続いたコロナ禍や昨今の建築費の上昇等も手伝い新規収益物件の投資採算性はさほど期待できないものと判断する。従って、市場を反映した比準価格に比べ想定要素もある収益価格の信頼性はやや劣るものと判断し、当該鑑定価格の決定においては、取引事例より試算した比準価格を中心に、やや低位に試算された収益価格を比較考量した上で、その鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められたが、当地域は店舗、高層マンション等が見られる千葉ニュータウン中央駅の駅前商業地域であり、収益用不動産の建設目的の需要も見込め、収益性を反映して取引が形成されることもあるため、収益性を反映した収益価格にも一定の規範性が認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	千葉ニュータウン中央駅北西方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	499.1 坪 (1650 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、高層マンション等が見られる駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	印西市千葉県印西市中央北２丁目１番２
標準地の範囲
東	0 m
西	75 m
南	50 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	70 m
面積	1600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)千葉ニュータウンの中核駅の駅前商業地域で、事業完了以降、周辺未利用地の売却、開発が進んでいる。当該近隣地域の隣接地域では、近年、ホテルの開業や複合医療モールの建設等、駅前広場の様相にも変化が見られる。 (2)店舗、高層マンション等が見られる千葉ニュータウン中央駅の駅前商業地域であり、今後も同様に推移するものと思料される。地価は、供給も稀な駅前商業地域のため需要は強く、上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 66万1,200 円 1平米 20万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 65万7,894 円 1平米 19万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 64万4,670円 1平米 19万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 65万7,894円 1平米 19万9,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 64万4,670円 1平米 19万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内商業地の市況は、背後人口の増加が続く千葉ニュータウン地区と出店需要の乏しいＪＲ成田線沿線の市街地との二極化が更に進む傾向にある。 (2)印西市の人口は、生産年齢人口、老年人口とも増加傾向となっている。建築着工戸数は、時期により増減はあるものの概ね減少傾向となっている。
地域要因
(1)北側駅前広場の複合医療モールの竣工、南側複合商業施設「フォルテ千葉ニュータウン中央」の開業等、駅周辺の未利用地の開発が進む。 (2)店舗、高層マンション等が見られる千葉ニュータウン中央駅の駅前商業地域であり、地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231065290 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印西市
地域	千葉県印西市中央北２丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,200 円／平米 47万113 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,588 円／平米 43万8,336 円／坪
標準価格 平米 坪	19万3,277 円／平米 63万8,974 円／坪
査定価格 平米 坪	20万3,000 円／平米 67万1,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南東
側道幅員1	27 m
側道方位2	北西
側道幅員2	16 m
側道方位3	北東
側道幅員3	16 m
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231065290 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	白井市
地域	千葉県印西市中央北２丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,500 円／平米 35万5,395 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,237 円／平米 34万1,302 円／坪
標準価格 平米 坪	18万6,348 円／平米 61万6,066 円／坪
査定価格 平米 坪	19万6,000 円／平米 64万7,976 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	西
側道幅員1	16 m
側道方位2	北
側道幅員2	8 m
側道方位3	東
側道幅員3	8 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231066487 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	白井市
地域	千葉県印西市中央北２丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,500 円／平米 34万2,171 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,988 円／平米 34万478 円／坪
標準価格 平米 坪	18万1,637 円／平米 60万492 円／坪
査定価格 平米 坪	19万1,000 円／平米 63万1,446 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	12.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231068611 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県印西市中央北２丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,035 円／平米 49万9,322 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,137 円／平米 47万9,823 円／坪
標準価格 平米 坪	19万9,364 円／平米 65万9,097 円／坪
査定価格 平米 坪	20万9,000 円／平米 69万954 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	北東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	9 m
側道方位2	南西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情