路線価 (2023) 千葉県印西市舞姫1-3-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 印西市千葉県印西市舞姫１丁目３番５
価格時点	2023 年
駅名	印旛日本医大駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 20万1,666 円
1平米当たり	1平米 6万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1億5,700万 円 (1920 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万431 円 1平米 8万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1億5,500万 円 (1920 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万7,125 円／坪 1平米 8万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は広域的圏域を有し、北総線沿線を中心に印西市及び周辺市の商業地域一帯である。周辺は未利用地も多いが、日本医科大病院に関連する調剤薬局等も見られ、狭い範囲に店舗が建ち並んでいる。需要者は、沿道サービス業や飲食業、小売店舗等を営む事業者等が想定される。近隣地域における不動産取引は非常に少なく、画地規模も様々で総額としての中心的価格帯の把握は困難であるが、価格水準は概ね１㎡当たり８万円～８．５万円程度と推定される。 (2) 同一需給圏は印西市及び周辺市の商業地域一帯である。主な需要者は、地元事業者のほか広域的な事業展開を目的とする圏外事業者等である。近隣地域周辺は未利用地も見られるが、郊外型店舗や調剤薬局等が集積しているエリアが存する。一定の需要が見られるが、供給は稀少である。商業地の取引は希少で画地の規模、立地等の個別性が強く、市場における中心的な価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域周辺は営業収益目的の自用の営業店舗が中心で、賃貸を目的とした取引は少なく、投資元本に見合う賃貸市場が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格を試算する際に採用した取引事例は広範囲に及んだが、概ね妥当な範囲で要因比較等をなし得たと判断する。従って、本件では収益価格は参考に留め、市場実態を反映し実証的である比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の規範性の認められる商業地の取引事例より求めたことから実証的で信頼性は高い。収益価格は投資採算性に着目した価格で、賃貸用不動産について有用性が認められるが、近隣地域では自用目的での取引が中心で収益目的での投資は限定的であるため、収益価格は低位に試算された。本件においては、実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討結果を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	印旛日本医大駅南方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	580.8 坪 (1920 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗が見られる県道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	印西市千葉県印西市舞姫１丁目３番５
標準地の範囲
東	70 m
西	0 m
南	200 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	沿道型低層店舗地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	39 m
面積	1950 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２３ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)千葉ニュータウン内の県道沿いの路線商業地域で、周辺地域の住宅開発に伴い、商況も安定的に推移して行くと予測する。周辺の住宅地の需要増加に伴う地価上昇の影響を受け、地価はやや強含みで推移すると推測する。 (2)千葉ニュータウン内の路線商業地域で、空地等も見られるが、周辺地域の発展により商況は安定的に推移するものと予測する。地価は横ばいから小幅な上昇堅調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道型低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万431 円 1平米 8万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万4,398 円 1平米 8万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万431円 1平米 8万1,800円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万4,398円 1平米 8万3,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍で停滞した経済活動は正常化しつつあり、個人消費の持ち直しとともに、県内の百貨店・スーパーやコンビニの販売額は増加傾向である。 (2)景気の持ち直しにより経済活動は正常化し、条件の良い物件を中心に不動産需要は比較的堅調である。
地域要因
(1)地域の中心的業種は調剤薬局で、地域要因に特別な変動は見られないが、ニュータウン内の地価上昇の影響を受け、地価は上昇傾向に転じている。 (2)駅周辺は未だ空地が散見されるが、駅前及び背後地とも地域的発展が見込まれ、今後繁華性が向上していくものと思料する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、市場における競争力にも変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231065401 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県印西市舞姫１丁目３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,246 円／平米 37万1,085 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,008 円／平米 36万380 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,641 円／平米 25万6,681 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,500 円／平米 26万9,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231065401 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県印西市舞姫１丁目３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,641 円／平米 33万9,331 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,257 円／平米 34万1,368 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,107 円／平米 25万8,222 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,000 円／平米 27万1,092 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231069286 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県印西市舞姫１丁目３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,442 円／平米 22万9,575 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,789 円／平米 22万4,110 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,278 円／平米 25万8,787 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,200 円／平米 27万1,753 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231066487 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印西市
地域	千葉県印西市舞姫１丁目３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,228 円／平米 14万9,524 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,691 円／平米 14万4,442 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,921 円／平米 25万4,301 円／坪
査定価格 平米 坪	8万800 円／平米 26万7,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231067671 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県印西市舞姫１丁目３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,223 円／平米 30万8,195 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,058 円／平米 34万7,322 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,305 円／平米 25万5,570 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,200 円／平米 26万8,447 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情