路線価 (2023) 千葉県印西市西の原4-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 印西市千葉県印西市西の原４丁目１番
価格時点	2023 年
駅名	印西牧の原駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 24万7,950 円
1平米当たり	1平米 7万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	5億3,300万 円 (5400 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万6,302 円 1平米 9万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	5億3,000万 円 (5400 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万4,649 円／坪 1平米 9万8,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 近隣地域及びその周辺は中大規模画地の上に中大規模商業施設が建ち並んでいて想定される需要者は地元の事業者よりも知名度を有する広域的な中規模及び大規模事業者が中心である。中大規模画地の商業地の土地取引は少なく定期借地契約を解除しての土地取引が散見される程度である。したがって不動産市場の中心となる取引価格帯は見出すのが困難な状況である。 (2) 同一需給圏は印西市及び近隣市の商業地域及び商住混在地域であるが、特に代替競争関係が強く認められるのは国道４６４号沿いの路線商業地である。画地規模は大きく、主な需要者は広域に事業展開する大手・中堅の法人が中心である。国道４６４号は終日交通量が多く、発展傾向にあることから需要は堅調である。また既に沿道型サービス店舗が建ち並んでおり供給は限定的である。画地規模は様々であり取引総額も個別性が強く、中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周囲には収益物件等の投資採算性を重要視する収益目的よりも自己事業用目的の取引が中心である。また投資元本に見合う賃貸市場は未成熟であって収益価格は低位に求められた。したがって市場性を反映する比準価格を重視して収益価格は参考として、代表標準地との検討を踏まえたうえで鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は路線商業地であるが、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず収益価格は低価に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内において実際に成約した商業地及び商住混在地の取引事例から比準しており、実証的で信頼性は高い。本件では比準価格を重視するのが妥当と判断し、収益価格を比較考量して代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	印西牧の原駅西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	1633.4 坪 (5400 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	印西市千葉県印西市西の原４丁目１番
標準地の範囲
東	240 m
西	90 m
南	140 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	沿道型低層店舗地
画地の形状等
間口	84.5 m
奥行き	64.5 m
面積	5400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)印西市内にとどまらない広域的な商圏を擁する国道沿いの商業地域である。大規模商業施設も集積し自動車交通量も比較的多い状況である。したがって地価は上昇傾向を維持すると予測される。 (2)中大規模の路線型店舗が建ち並ぶ交通量の多い地域である。印西牧の原駅周辺の発展傾向と国道４６４号の延伸事業が進行中であることを考慮すると、今後も需要は堅調と予測する。地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道型低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万2,914 円 1平米 10万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万5,310 円 1平米 9万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万2,914円 1平米 10万700円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 31万9,029円 1平米 9万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万5,310円 1平米 9万8,400円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 31万9,029円 1平米 9万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)現時点では未だ低金利の状況が継続中であり不動産市場においては立地等に優れた不動産は政府による政策もあって概ね堅調な状況である。 (2)千葉県の経済は緩やかではあるが持ち直している。印西市の不動産市場は需要の強含みの地域が増加し、弱含みの地域が減少しつつある。
地域要因
(1)印西市内にとどまらない広域的な商圏を擁し大規模商業施設が集積する。特段の地域要因の変動は見受けらず価格動向は上昇傾向である。 (2)地域要因に変動はない。印西市の直近数年間の人口は増加している。地価は上昇傾向を示す。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231066487 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印西市
地域	千葉県印西市西の原４丁目１番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,300 円／平米 31万5,062 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,211 円／平米 31万1,462 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,278 円／平米 30万8,377 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,900 円／平米 32万3,657 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	12 m
側道方位2	南
側道幅員2	12 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231067576 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印西市
地域	千葉県印西市西の原４丁目１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,623 円／平米 25万10 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,736 円／平米 23万7,159 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,558 円／平米 29万6,079 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,000 円／平米 31万764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	9 m
側道方位2	南東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231065290 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	白井市
地域	千葉県印西市西の原４丁目１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,500 円／平米 35万5,395 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,237 円／平米 34万1,302 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,678 円／平米 31万6,311 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	西
側道幅員1	16 m
側道方位2	北
側道幅員2	8 m
側道方位3	東
側道幅員3	8 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231066487 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	白井市
地域	千葉県印西市西の原４丁目１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,500 円／平米 34万2,171 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,988 円／平米 34万478 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,158 円／平米 32万1,204 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	12.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231067671 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県印西市西の原４丁目１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,223 円／平米 30万8,195 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,058 円／平米 34万7,322 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,505 円／平米 33万5,576 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情