路線価 (2023) 千葉県印西市大森字狸穴2454-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 印西市千葉県印西市大森字狸穴２４５４番１０外
価格時点	2023 年
駅名	木下駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 18万5,136 円
1平米当たり	1平米 5万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	8,460万 円 (1191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万4,726 円 1平米 7万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	8,470万 円 (1191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万5,057 円／坪 1平米 7万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、印西市を中心に隣接市に及ぶ幹線及び準幹線道路沿いの路線商業地域で、その需要者は地元事業者の他、当該地域に店舗、営業所等の開設を目的とする圏外事業者を含む。当該地域は、広域にチェーン展開する飲食店舗等も見られる路線商業地域であることから、一定の出店需要も認められる。尚、その取引は、供給も希少で画地規模も様々である為、市場における中心的な価額帯はやや見出し難いが、地価水準は概ね７万円台から８万円／㎡前後である。 (2) 同一需給圏は印西市及び近隣市の商業地域及び商住混在地域であるが、特に代替競争関係が強く認められるのは国道３５６号沿いの路線商業地である。主な需要者は、地元事業者が中心であるが、全国で多店舗展開する企業も需要者となる。車両交通量が多く、コロナ禍でも撤退の店舗は少ないことから一定の需要はあるものと推察される。画地規模は様々であり取引総額も個別性が強く、中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域の賃貸需要は、さほど旺盛ではなく、長く続くコロナ禍や昨今の建築費の上昇等も手伝い新規収益物件の投資採算性はさほど期待できないものと判断する。従って、市場を反映した比準価格に比べ想定要素もある収益価格の信頼性はやや劣るものと判断し、当該鑑定価格の決定においては、取引事例より試算した比準価格を中心に、やや低位に試算された収益価格は参考程度に留め、その鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は路線商業地であるが、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず収益価格は低価に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内において実際に成約した商業地及び商住混在地の取引事例から比準しており、実証的で信頼性は高い。本件では比準価格を重視するのが妥当と判断し、収益価格を参考に鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	木下駅南方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	360.3 坪 (1191 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の飲食店舗が多い国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	印西市千葉県印西市大森字狸穴２４５４番１０外
標準地の範囲
東	170 m
西	140 m
南	45 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	沿道型低層店舗地
画地の形状等
間口	38 m
奥行き	31.5 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既に熟成した国道３５６号沿いの路線商業地域で地域要因に大きな変化はない。ＪＲ成田線沿線の商業地域の弱含みな需給動向を背景に下落傾向が続いた地価は、ほぼ底値に近づきつつあるものと予測する。 (2)利根川と並行する国道３５６号沿いの路線商業地であり車両交通量は多い。コロナ禍でも撤退した店舗は少なく一定の集客力を有する地域である。今後の地価は横ばいで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道型低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万4,726 円 1平米 7万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万5,057 円 1平米 7万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万4,726円 1平米 7万1,000円
前年から次年への変動率 -0.1 ％
2022年	1坪 23万5,057円 1平米 7万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万5,057円 1平米 7万1,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 23万5,057円 1平米 7万1,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内商業地の市況は、背後人口の増加が続く千葉ニュータウン地区と出店需要の乏しいＪＲ成田線沿線の市街地との二極化が更に進む傾向にある。 (2)千葉県の経済は緩やかではあるが持ち直している。印西市の不動産市場は需要の強含みの地域が増加し、弱含みの地域が減少しつつある。
地域要因
(1)交通量が比較的多い路線商業地だが、目新しい出店はない。背後地を含む地域の地価下落は落ち着きつつあり、微減から概ねほぼ横這いの傾向にある。 (2)地域要因に変動はない。路線商業地の地価は横ばい傾向を示す。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231066487 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印西市
地域	千葉県印西市大森字狸穴２４５４番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,228 円／平米 14万9,524 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,691 円／平米 14万4,442 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,908 円／平米 22万1,198 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,200 円／平米 22万5,469 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231066487 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印西市
地域	千葉県印西市大森字狸穴２４５４番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,300 円／平米 31万5,062 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,211 円／平米 31万1,462 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,807 円／平米 23万7,394 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,200 円／平米 24万1,999 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	12 m
側道方位2	南
側道幅員2	12 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231065401 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県印西市大森字狸穴２４５４番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,641 円／平米 33万9,331 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,257 円／平米 34万1,368 円／坪
標準価格 平米 坪	8万231 円／平米 26万5,244 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,800 円／平米 27万431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231065319 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県印西市大森字狸穴２４５４番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万149 円／平米 23万1,913 円／坪
推定価格 平米 坪	7万149 円／平米 23万1,913 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,996 円／平米 24万1,325 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,500 円／平米 24万6,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情