路線価 (2023) 北海道釧路市昭和北1-190-1964 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 釧路市北海道釧路市昭和北１丁目１９０番１９６４
価格時点	2023 年
駅名	新富士駅 から 3300m
路線価
1坪当たり	1坪 4万2,978 円
1平米当たり	1平米 1万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	431万 円 (266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,557 円 1平米 1万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	428万 円 (266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,227 円／坪 1平米 1万6,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は釧路市西方に形成される住宅地域の圏域である。需要者の中心は当市居住者が大半を占める。新規分譲地域と比較すると雑然とした感が否めず品等は劣る。付近には商業店舗も立地しているため、日常の利便に寄与する施設は整っている。周辺の新規分譲地域における地価上昇傾向が当地域へも波及しており強含みの動向が確認できる。土地にあっては総額４００万円から５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、昭和北地区を中心に、イオン釧路昭和店周辺の区画整理地区を除いた旧来の昭和町、昭和南地区等の既成住宅地域と判定した。需要者は市内西部方面に地縁を有する個人が中心となっている。近接する昭和中央の区画整然とした住宅地とは異なり、街路幅員等街区形成が見劣り需要は低調であったが、値上がり傾向にある昭和中央地区の影響を受け需要の見直しが見られる地域である。土地は総額４００～４５０万円程度が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅地域であるため、収益物件の取引は熟成しておらず、自用目的が中心で土地価格に見合った収益性が見込めないため収益還元法は適用できなかった。よって比準価格を採用し、昨今の経済情勢、市場性をも総合考慮し、代表標準地との均衡、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及び周辺地区には、一定規模以上の土地にはアパート等も見られるが、戸建住宅を主体とした居住の快適性を求める１低専地域のため収益還元法の適用は断念した。よって、豊富な資料から適切な試算の過程により求めた比準価格を採用し、当該地域の不動産の需給動向等の市場性及び単価と総額の関連の適否のほか代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新富士駅北東方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	80.5 坪 (266 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	釧路市北海道釧路市昭和北１丁目１９０番１９６４
標準地の範囲
東	200 m
西	140 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大型商業施設付近の一般住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)付近には大型の商業施設が立地しており、利便性の観点から相応の実需が認められる。地価動向は強含みで推移するものと予測する。 (2)昭和土地区画整理事業地内のイオン昭和店に近接している地域で、街区の状況が昭和区画整理事業地と比較して見劣るものの同区画整理事業地内の地価上昇の影響もあり、上昇傾向にあるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万3,557 円 1平米 1万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万3,227 円 1平米 1万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万3,557円 1平米 1万6,200円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 5万2,896円 1平米 1万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万3,227円 1平米 1万6,100円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 5万2,896円 1平米 1万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)強含みの地区、弱含みの地区、横這いを維持する地区等が混在し、地価動向の多極化が進行している。 (2)釧路市は人口減少が引き続き大きく、利便性の良い地域を主に、高台や街路網、日照が良好な地域以外の住宅地への需要は低調な傾向である。
地域要因
(1)既成市街地の底堅い需要により地価は上昇傾向を示している。 (2)イオン釧路昭和店に近接し、街区形成が見劣るため、選好性がやや低い。地価は隣接する昭和中央地区の影響により強含みの傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に格別の変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市昭和北１丁目１９０番１９６４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,789 円／平米 5万2,198 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,460 円／平米 5万1,111 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,460 円／平米 5万1,111 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市昭和北１丁目１９０番１９６４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,831 円／平米 5万2,337 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,487 円／平米 5万1,200 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,487 円／平米 5万1,200 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市昭和北１丁目１９０番１９６４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,457 円／平米 3万7,877 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,178 円／平米 3万6,954 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,517 円／平米 4万7,993 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,600 円／平米 5万1,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市昭和北１丁目１９０番１９６４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,320 円／平米 8万3,708 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,427 円／平米 7万4,144 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,267 円／平米 6万3,697 円／坪
査定価格 平米 坪	2万700 円／平米 6万8,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情