路線価 (2023) 千葉県白井市南山2-1619-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 白井市千葉県白井市南山２丁目１６１９番１０
価格時点	2023 年
駅名	白井駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 20万1,666 円
1平米当たり	1平米 6万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	1,880万 円 (243 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万6,215 円 1平米 7万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	1,870万 円 (243 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万3,901 円／坪 1平米 7万6,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、北総線沿線「千葉ニュータウン」の白井市及びその隣接市に及ぶ住宅地域で、需要者は、市内及び周辺市の住宅一次取得者が中心で、高齢化が進む住宅団地である為、圏域外からの参入はやや少ない。当該地域は、駅徒歩圏であるため安定した需要があり、その取引は、土地価格は、対象標準地と同規模程度で１，０００万円台後半程度、中古住宅は、建物の経年・管理の程度によるが、１，０００万円台後半から２，０００万円前後が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は、白井市から印西市にかけて広がる千葉ニュータウン及び周辺の住宅地域である。需要者は地元の一次取得者や買替え取得者が中心であるが、生活スタイルの変化等により圏外からの取得者も増加している。近隣地域は徒歩圏にある閑静な住宅団地であり、需要は安定的で地価は上昇基調にて推移している。取引価格帯は、土地は２４０㎡程度で１，０００万円台後半～２，０００万円程度、中古住宅は２，０００万円台の取引が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、大規模開発による駅徒歩圏内の戸建住宅地域にあり、地域の賃貸市場動向に鑑み、投下資本に見合う収益が期待し得ないことから、収益還元法は適用できなかった。従って、当該鑑定価格の決定においては、対象標準地の最有効使用に鑑み、市場参加者の意思決定が地域の取引市場の影響下にあることを踏まえ、類似の取引事例より試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果も踏まえた上で、その鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏においては自用目的の取引が中心であり、市場の実態を反映した取引事例を多数収集し得たため、実証的で規範性の高い比準価格を得られた。一方、戸建住宅地域として開発された住宅団地に存し、経済的合理性を有する賃貸住宅の想定が困難であることから収益還元法は適用しなかった。適用手法は１手法に留まったが規範性の高い試算価格が得られたため、比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	白井駅南東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	73.5 坪 (243 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	白井市千葉県白井市南山２丁目１６１９番１０
標準地の範囲
東	95 m
西	130 m
南	155 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	17.5 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高齢化が進む開発当初の古い住宅団地で地域要因の大きな変化は認められない。地価は、現状の駅徒歩圏を中心とした供給不足に伴う需給バランスの変化等を背景に、当面はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)大規模開発による区画整然とした住宅地域。地域要因に特段の変動は無く、当面現状維持にて推移するものと予測する。地価は堅調な需要を背景に上昇基調にあり、今後も堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万6,215 円 1平米 7万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万3,901 円 1平米 7万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万6,215円 1平米 7万7,500円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万3,901円 1平米 7万6,800円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口はここ数年微減傾向だが、市内住宅需要はここ数年の生活様式の変化等を背景に千葉ＮＴ地区を中心に概ね堅調で全般的に供給不足の状態にある。 (2)テレワークの進展等生活スタイルの変化等により郊外住宅地への需要は好調であり、住宅地価格は横這いから上昇基調にて推移している。
地域要因
(1)画地規模がやや大きい地域だが、駅徒歩圏の供給減少や建売業者の土地取得による需給バランスの変化等を背景に地価はやや上昇傾向にある。 (2)駅徒歩圏内の既存住宅地域。地域要因に変動は無いが、好調な需要を受けて地価は上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231065290 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	白井市
地域	千葉県白井市南山２丁目１６１９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,231 円／平米 24万2,102 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,291 円／平米 25万8,830 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,291 円／平米 25万8,830 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,100 円／平米 26万1,505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231065290 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	白井市
地域	千葉県白井市南山２丁目１６１９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,559 円／平米 23万9,880 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,891 円／平米 25万7,508 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,891 円／平米 25万7,508 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,700 円／平米 26万182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231065290 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	白井市
地域	千葉県白井市南山２丁目１６１９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,896 円／平米 22万4,464 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,995 円／平米 24万4,627 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,995 円／平米 24万4,627 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,700 円／平米 24万6,958 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231065290 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	白井市
地域	千葉県白井市南山２丁目１６１９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,803 円／平米 29万277 円／坪
推定価格 平米 坪	8万639 円／平米 26万6,593 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,538 円／平米 25万6,341 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,300 円／平米 25万8,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	北
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231065290 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	白井市
地域	千葉県白井市南山２丁目１６１９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,923 円／平米 29万7,285 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,912 円／平米 27万4,107 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,427 円／平米 24万6,056 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,200 円／平米 24万8,611 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情