路線価 (2023) 千葉県白井市大松1-1994-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 白井市千葉県白井市大松１丁目１９９４番１４
価格時点	2023 年
駅名	西白井駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 19万8,360 円
1平米当たり	1平米 6万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (174 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万2,578 円 1平米 7万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (174 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万3,570 円／坪 1平米 7万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、白井市から印西市にかけて広がる千葉ニュータウン及び周辺の住宅地域である。需要者は地元の一次取得者や買替え取得者が中心であるが、生活スタイルの変化等により圏外からの取得者も増加している。近隣地域は徒歩圏にある閑静な住宅地域であり、需要は安定的で地価は上昇基調にて推移している。取引価格帯は、土地は１７５㎡程度で１，３００万円～１，４００万円程度、中古住宅は２，０００万円台の取引が中心である。 (2) 同一需給圏は白井市を中心に近隣市を含む北総線沿線の住宅地域一円である。需要者は白井市内に居住する一次取得者や買替層が中心で、圏外からの転入も見られる。地域の高齢化や建物の老朽化で需要が弱かったが、駅徒歩圏の住環境良好な住宅団地のため、建物を取壊して新築するケースも見られ、若い世代を中心に需要は回復傾向である。土地は１７０㎡前後で１３００万円～１５００万円程度、中古住宅は１５００万円～２３００万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法の適用にあたっては、市場の実態を反映した取引事例を多数収集し得たため、実証的で規範性の高い比準価格が得られた。一方、同一需給圏においては自用目的の取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性を重視して取引されることから土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺はアパート需要も見られるが、収益目的の土地取引は極めて少なく、居住の快適性を求めた自己使用目的が取引の中心で、投資採算性に見合う家賃が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は類似地域の規範性を有する事例より求められており実証的である。従って、本件では収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地の価格から検討した価格とは均衡を得ていると判断した。
交通
交通施設	西白井駅南西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	52.6 坪 (174 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模な一般住宅が多い区画整理された住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	白井市千葉県白井市大松１丁目１９９４番１４
標準地の範囲
東	75 m
西	35 m
南	70 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	16 m
面積	175 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域。地域要因に特段の変動は無く、当面現状維持にて推移するものと予測する。地価は堅調な需要を背景に上昇基調にあり、今後も上昇基調にて推移するものと予測する。 (2)熟成した住宅地域で地域要因の変化は認められず、当面は現状の土地利用状況のまま推移すると予測する。千葉ニュータウン内の需要増加と販売進展による供給の減少により、地価はやや強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万2,578 円 1平米 7万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万3,570 円 1平米 7万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万2,578円 1平米 7万6,400円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 24万8,942円 1平米 7万5,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万3,570円 1平米 7万6,700円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 24万8,942円 1平米 7万5,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)テレワークの進展等生活スタイルの変化等により郊外住宅地への需要は好調であり、住宅地価格は横這いから上昇基調にて推移している。 (2)白井市の土地取引件数は、千葉ニュータウン内の販売進展による供給減少を受け、前年同期比約４２％増と大幅に上昇。不動産取引が活発化している。
地域要因
(1)駅徒歩圏内の区画整然とした住宅地域。地域要因に変動は無いが、好調な需要を受けて地価は上昇基調にある。 (2)区画整然とした住宅地域で地域要因に変動はないが、千葉ニュータウン内の人気の高まりで供給が減少し、団地内周辺の不動産取引が活発化している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は無い。 (2)個別的要因に変動はなく、市場における競争力にも変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231066487 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	白井市
地域	千葉県白井市大松１丁目１９９４番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万518 円／平米 26万6,193 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,007 円／平米 25万1,279 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,629 円／平米 25万29 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,900 円／平米 25万7,537 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231066487 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	白井市
地域	千葉県白井市大松１丁目１９９４番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,860 円／平米 23万957 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,622 円／平米 25万6,618 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,100 円／平米 25万1,587 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,400 円／平米 25万9,190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231066487 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	白井市
地域	千葉県白井市大松１丁目１９９４番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,909 円／平米 26万4,179 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,118 円／平米 26万1,564 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,567 円／平米 25万6,437 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,900 円／平米 26万4,149 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231066487 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	白井市
地域	千葉県白井市大松１丁目１９９４番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,328 円／平米 21万5,974 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,940 円／平米 21万4,692 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,803 円／平米 24万687 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,000 円／平米 24万7,950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情