路線価 (2023) 千葉県白井市中字越戸149-14外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 白井市千葉県白井市中字越戸１４９番１４外
価格時点	2023 年
駅名	西白井駅 から 5000m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	9億9,700万 円 (21873 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万754 円 1平米 4万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	9億8,400万 円 (21873 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万8,770 円／坪 1平米 4万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は広域的圏域を有し、千葉県北西部を中心とする県内の内陸型工業地域全域である。近隣地域は中規模工場や倉庫が建ち並ぶ工業団地で、需要者の中心は中規模で生産活動を行う中堅企業や物流倉庫業者である。円安に伴う物価の高騰で不透明感も漂う中、設備投資は持ち直している。近隣地域周辺の工業地は他地域の工業地と比較し価格の割安感があり、需要も強まっており、地価が強含み傾向にある。中心となる価格帯は規模等により様々で把握が難しい。 (2) 同一需給圏は白井市及び近隣市の工業地域で、主に国道１６号が利用可能な地域である。主な需要者は、製造業者、倉庫業者で、近年、移転需要、拡張需要、建替需要が増加している。白井市の工業地は、工業団地を中心に中小規模工場用地から物流施設用地まで多様な目的で取引されている。近隣地域は国道１６号への接近性も良好で、工場、倉庫用地のいずれの需要も存する。画地規模は様々であり取引総額も個別性が強く、中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 生産目的等の自社使用の工場が集積する工業団地で、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は適用しない。比準価格を試算する際に選択採用した取引事例はやや広範囲に及んだが、いずれも同一需給圏内に存する工業地の取引事例で、概ね妥当な範囲で要因比較等がなし得たと判断する。以上から、比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域周辺は、自用の工場や倉庫を中心とする地域であり、賃貸市場が形成されていないことから収益還元法の適用を断念した。比準価格は、実際に成約した同一需給圏内の工業地の４事例より比準を行っており、実証的で信頼性は高い。また、主な需要者は自用目的が中心であり、近傍類似の取引価格を検討して意思決定を行っている。以上より、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西白井駅北東方
距離	5000 m
土地の状態
土地面積	6616.2 坪 (21873 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大中規模の工場を中心に倉庫も存する工業団地
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	無
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	白井市千葉県白井市中字越戸１４９番１４外
標準地の範囲
東	135 m
西	175 m
南	10 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	200 m
奥行き	110 m
面積	22000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した工業団地で物流倉庫への転用も一部に見られるが、当面は現状の土地利用状況のまま推移するものと予測する。物流倉庫とデータセンター等の需要増加を背景に工業地の地価は引き続き強含みと予測する。 (2)国道１６号からの利便性向上のため工業団地アクセス道路事業が進行中である。国道１６号への接近性より需要は堅調であり、一部、物流施設も建築され始めている。今後の地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万754 円 1平米 4万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万8,770 円 1平米 4万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万754円 1平米 4万5,600円
前年から次年への変動率 13.2 ％
2022年	1坪 13万3,232円 1平米 4万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万8,770円 1平米 4万5,000円
前年から次年への変動率 11.7 ％
2019年	1坪 13万3,232円 1平米 4万300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安に伴う原材料価格の上昇で不透明感が残るものの、コロナ禍で停滞した経済活動は正常化しつつあり、工業生産や企業収益は改善に向かっている。 (2)千葉県の経済は緩やかではあるが持ち直している。白井市の不動産市場は需要の強含みの地域が増加し、弱含みの地域が減少しつつある。
地域要因
(1)周辺の内陸型工業地域と比較し、割安感があり、需要は堅調である。一方、供給は限定的で、物流倉庫の進出も見られ、地価は強含みである。 (2)国道１６号を利用可能な工業団地としては比較的低価で推移してきたが、近年見直されつつあり、地価は上昇傾向を示す。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、市場における競争力にも変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231065290 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	白井市
地域	千葉県白井市中字越戸１４９番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,833 円／平米 9万2,016 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,893 円／平米 11万8,662 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,037 円／平米 14万2,280 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,000 円／平米 14万2,158 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231065290 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	白井市
地域	千葉県白井市中字越戸１４９番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,975 円／平米 9万9,097 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,530 円／平米 14万7,216 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,830 円／平米 15万8,126 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,800 円／平米 15万8,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231065290 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	白井市
地域	千葉県白井市中字越戸１４９番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,974 円／平米 9万5,788 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,780 円／平米 12万1,595 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,187 円／平米 13万6,164 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,200 円／平米 13万6,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231068611 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県白井市中字越戸１４９番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,379 円／平米 16万9,859 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,126 円／平米 17万5,635 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,439 円／平米 15万3,527 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,400 円／平米 15万3,398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231068611 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市稲毛区
地域	千葉県白井市中字越戸１４９番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,501 円／平米 21万6,546 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,501 円／平米 21万6,546 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,021 円／平米 15万8,757 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,000 円／平米 15万8,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情