路線価 (2023) 千葉県富里市七栄字東二本榎329-90 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 富里市千葉県富里市七栄字東二本榎３２９番９０
価格時点	2023 年
駅名	公津の杜駅 から 4100m
路線価
1坪当たり	1坪 8万9,262 円
1平米当たり	1平米 2万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	522万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,049 円 1平米 3万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	522万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,049 円／坪 1平米 3万4,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として富里市を中心に、隣接の成田市・酒々井町を含むＪＲ成田線及び京成本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は地元在住者で、周辺市町からの流入も見られる。住環境、利便性等の概ね良好な日吉台地区、七栄地区を中心に、新築・中古物件ともに取引は活発化しており、近年では市街化調整区域内の分譲も増加傾向にある。土地は標準的規模で５００万円前後、新築戸建物件は２，０００万円～２５００万円前後が需要の中心である。 (2) 同一需給圏を富里市、酒々井町、成田市のＪＲ成田線及び京成本線沿線の住宅地域と判定した。需要者は、成田空港関連会社に勤務するサラリーマン世帯を中心に、富里市並びに隣接市町在住の個人が中心である。生活利便性等に相対的に優れた立地条件にあり、供給が少ない地域のため、地価は上昇基調へと転じている。市場の中心価格帯は、１５０㎡前後の更地で５００万円台前半、新築戸建は建設単価の高騰により２７００万円前後となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は既成の戸建住宅地域である。周辺にはアパート等も混在するが、対象標準地の画地規模では事業採算に見合う収益は期待し得ないので、規範性の乏しい収益価格は試算しなかった。自用目的の取引が支配的な居住の快適性を重視する住宅地域であるため、本件では、市場の実態を反映した対象標準地と類似性の高い信頼性のある取引事例より求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己居住目的の需要が中心の戸建住宅地域で、画地規模も１５０㎡と小さく、共同住宅等の想定が困難であること等から、収益還元法の適用は断念した。需要者は、自己居住目的の個人が中心で、取引に際しては居住の快適性・生活利便性を重視し、類似不動産の取引価格との比較により取引の意思決定を行う。よって、市場の実態を反映した複数の取引価格から求められた比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	公津の杜駅南東方
距離	4100 m
土地の状態
土地面積	45.4 坪 (150 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパートが混在する戸建住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富里市千葉県富里市七栄字東二本榎３２９番９０
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.6 m
奥行き	12 m
面積	150 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した戸建住宅地域で地域要因の変化は見受けられず、現在の標準的使用を中心に安定的に推移すると思料する。今後の地価水準は、堅調な需要から上昇傾向で推移すると予測する。 (2)戸建住宅地域として熟成しており、当面は現況を維持するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万5,049 円 1平米 3万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万5,049 円 1平米 3万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万5,049円 1平米 3万4,800円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 11万3,065円 1平米 3万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万5,049円 1平米 3万4,800円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 11万3,065円 1平米 3万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減、高齢化率は近年上昇傾向、取引件数は微増傾向にある。不動産市況は、市内中心部の堅調さが、郊外部にも広がりつつある。 (2)新型コロナウイルスの影響で空港関連従事者の流出が見られたが、ウイズコロナの定着とともに、総じて回復の兆しが見え始めている。
地域要因
(1)最寄り駅までは遠いが、生活利便性等が概ね良好な住宅地域であり、堅調な需要を反映し、地価は上昇基調に転じた。 (2)生活利便性等が良好な地域であり、地価は上昇基調に転じており、今後もこの状態の継続が見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231077619 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	富里市
地域	千葉県富里市七栄字東二本榎３２９番９０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,676 円／平米 11万1,333 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,478 円／平米 11万678 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,478 円／平米 11万678 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231077619 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	富里市
地域	千葉県富里市七栄字東二本榎３２９番９０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,601 円／平米 9万1,249 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,838 円／平米 11万1,868 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,838 円／平米 11万1,868 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,200 円／平米 11万6,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231077619 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	富里市
地域	千葉県富里市七栄字東二本榎３２９番９０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,229 円／平米 8万3,407 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,921 円／平米 7万9,083 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,546 円／平米 10万7,597 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,800 円／平米 11万1,743 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231077619 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	富里市
地域	千葉県富里市七栄字東二本榎３２９番９０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,553 円／平米 8万4,478 円／坪
推定価格 平米 坪	3万682 円／平米 10万1,435 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,978 円／平米 11万2,331 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	71 ％
基準容積率	170 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	1.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231077619 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	富里市
地域	千葉県富里市七栄字東二本榎３２９番９０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,543 円／平米 11万4,199 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,293 円／平米 11万67 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,293 円／平米 11万67 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情