路線価 (2023) 千葉県富里市久能字下池田238-148 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 富里市千葉県富里市久能字下池田２３８番１４８
価格時点	2023 年
駅名	京成成田駅 から 4300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	284万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万2,483 円 1平米 1万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	284万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万2,483 円／坪 1平米 1万8,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として富里市を中心に、隣接の成田市・酒々井町を含むＪＲ成田線及び京成本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は地元在住者で、周辺市町からの流入も見られる。住環境、利便性等の概ね良好な日吉台地区、七栄地区を中心に、新築・中古物件ともに取引は活発化しており、近年では市街化調整区域内の分譲も増加傾向にある。土地は標準的規模で３００万円前後、中古戸建物件は５００万円前後が需要の中心である。 (2) 同一需給圏を富里市、酒々井町、成田市のＪＲ成田線及び京成本線沿線の住宅地域と判定した。需要者は、成田空港関連会社に勤務するサラリーマン世帯を中心に、富里市並びに隣接市町在住の個人が中心である。市街化調整区域内にあり、生活利便性等にやや劣る立地条件のため、空港関連従事者の需要は回復しつつあるものの、取引成約価格は横這い傾向にある。市場の中心価格帯は、１５０㎡前後の更地で３００万円前後、中古住宅で５００万円前後となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は市街化調整区域に所在し、自己利用の住宅が標準的であり、投資採算性に見合った収益用不動産を想定することが困難なことから、収益還元法の適用は断念した。自用目的の取引が支配的な快適性を重視する住宅地域であるので、市場の実勢を反映した規範性のある取引事例より求めた比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己居住目的の需要が中心の戸建住宅地域で、画地規模も１５０㎡と小さく、共同住宅等の想定が困難であること等から、収益還元法の適用は断念した。需要者は、自己居住目的の個人が中心で、取引に際しては居住の快適性・生活利便性を重視し、類似不動産の取引価格との比較により取引の意思決定を行う。よって、市場の実態を反映した複数の取引価格から求められた比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	京成成田駅南東方
距離	4300 m
土地の状態
土地面積	45.4 坪 (150 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	空地も残る大規模分譲地内の戸建住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富里市千葉県富里市久能字下池田２３８番１４８
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	30 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10.6 m
奥行き	14.2 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の空地の残る住宅地域であるが、概ね熟成しており、地域要因の変化は見受けられず、現在の標準的使用を中心に安定的に推移すると思料する。今後の地価水準は、概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (2)空地の残る区画整然とした市街化調整区域内の戸建住宅地域であり、当面は現状の土地利用状況で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万2,483 円 1平米 1万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万2,483 円 1平米 1万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万2,483円 1平米 1万8,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 6万2,483円 1平米 1万8,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万2,483円 1平米 1万8,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 6万2,483円 1平米 1万8,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減、高齢化率は近年上昇傾向、取引件数は微増傾向にある。不動産市況は、市内中心部の堅調さが、郊外部にも広がりつつある。 (2)新型コロナウイルスの影響で空港関連従事者の流出が見られたが、ウイズコロナの定着とともに、総じて回復の兆しが見え始めている。
地域要因
(1)市街化調整区域内に開発された空地の残る住宅地域で、中心部に比べ生活利便性等は劣るが、需要は改善傾向にあり、地価は横ばいで推移した。 (2)空港関連事業従事者が戻りつつあり、地価は下落基調から横這基調へと転じている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231077619 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	富里市
地域	千葉県富里市久能字下池田２３８番１４８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,987 円／平米 4万6,241 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,477 円／平米 6万1,085 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,477 円／平米 6万1,085 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,800 円／平米 6万2,153 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231077619 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	富里市
地域	千葉県富里市久能字下池田２３８番１４８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,952 円／平米 6万2,655 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,580 円／平米 6万1,425 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,580 円／平米 6万1,425 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,000 円／平米 6万2,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231077619 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	富里市
地域	千葉県富里市久能字下池田２３８番１４８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万336 円／平米 6万7,231 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,988 円／平米 6万2,774 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,453 円／平米 6万1,006 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,800 円／平米 6万2,153 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231077619 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	富里市
地域	千葉県富里市久能字下池田２３８番１４８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,220 円／平米 7万3,459 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,828 円／平米 7万2,163 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,374 円／平米 6万744 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,700 円／平米 6万1,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231077619 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	富里市
地域	千葉県富里市久能字下池田２３８番１４８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,182 円／平米 6万3,416 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,992 円／平米 6万2,788 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,620 円／平米 6万1,558 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,000 円／平米 6万2,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情