路線価 (2023) 北海道釧路市愛国東3-39-1096 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 釧路市北海道釧路市愛国東３丁目３９番１０９６
価格時点	2023 年
駅名	釧路駅 から 3800m
路線価
1坪当たり	1坪 4万9,590 円
1平米当たり	1平米 1万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	386万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万500 円 1平米 1万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	388万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万830 円／坪 1平米 1万8,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は愛国東地区を中心としその縁辺地区を含む住宅地域一帯の圏域である。需要者としては市内の個人が中心的である。街区構成に難があり住宅地域として人気を集める見込みは依然低いが、準幹線道路たる共栄橋通と柳橋通の間に位置し近隣提供型店舗や金融機関が両通沿いに存するため生活利便性は低くはなく、比較的堅調な需要がある。土地は２００㎡程度で３５０～４００万円程度が需要の中心と見込まれる。 (2) 同一需給圏は愛国東地区を中心に、市内北東側平坦地の住宅地域一帯と判断される。需要者は主に戸建住宅を求める市内の個人が中心で、近隣町村からの需要者も見られる。街区形成が劣っていたが、積雪が少ない地域であることや、釧路町の商業地にも近接していることより、需要が見直されつつあり、安価な地価水準も重なり、建替えや新築物件も見られるようになっている。土地は３００～４００万円が需要の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 敷地規模は小さいうえ行政条件からも収益物件建築による収益性の検討は説得力が劣る。また戸建住宅も自用が支配的であり賃貸市場は形成されていないため収益価格は試算できない。一方、取引事例比較法の適用にあたっては、全て愛国東地区内で取引事情の無い事例を採用できた。比準価格の判定にあたっては事例の信頼性に応じ検討を加えており信頼度は高いと判断する。下記代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 規模の小さい画地が多く、また、行政上の規制、戸建住宅が殆どを占める地域性より収益性を求める地域ではないため収益還元法は適用しなかった。比準価格は近隣地域と同様な愛国東地区住宅地を中心とした類似性の高い取引事例に適切な修正を加え求めたものであり、対象標準地の市場性を反映した価格が得られているものと判断される。よって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	釧路駅北方
距離	3800 m
土地の状態
土地面積	63.8 坪 (211 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	釧路市北海道釧路市愛国東３丁目３９番１０９６
標準地の範囲
東	150 m
西	80 m
南	150 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	15 m
面積	220 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	街路条件が劣る地域
街路	基準方位　北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幅員が狭く街区構成も劣るため住環境はやや劣る。小画地が多く主に小規模な一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね同様の状況で推移すると予測する。 (2)道路幅員が狭く、街区形成も見劣るが、周囲より安価な地価水準であることや利便性が比較的良好であることから、建替や新築も認められる地域となっている。今後も現状維持で推移するものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万500 円 1平米 1万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万830 円 1平米 1万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万500円 1平米 1万8,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 6万500円 1平米 1万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万830円 1平米 1万8,400円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 6万500円 1平米 1万8,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市全体で年間２，５００人程度の人口減少が続いているほか世帯数も大きく減少している。今後、物価及び金利の動向による影響が懸念される。 (2)釧路市は人口減少が引き続き大きく、利便性の良い地域を主に、高台や街路網、日照が良好な地域以外の住宅地への需要は低調な傾向である。
地域要因
(1)街路条件の改善は見込めないが、他の生活利便性は低くなく相応の人気は維持している。 (2)地域要因に変化はないが、商業施設への接近性等利便性は確保され、新築、建替も見られる等、地価はやや強含み傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231671206 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市愛国東３丁目３９番１０９６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,910 円／平米 6万2,516 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,591 円／平米 5万8,156 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,591 円／平米 5万8,156 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,000 円／平米 5万9,508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231671206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市愛国東３丁目３９番１０９６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,033 円／平米 5万9,617 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,775 円／平米 5万5,458 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,775 円／平米 5万5,458 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231671206 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市愛国東３丁目３９番１０９６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,214 円／平米 6万215 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,808 円／平米 6万2,179 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,895 円／平米 5万9,161 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,300 円／平米 6万500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231671206 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市愛国東３丁目３９番１０９６
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万606 円／平米 6万8,123 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,168 円／平米 6万3,369 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,610 円／平米 6万1,525 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,100 円／平米 6万3,145 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情