路線価 (2023) 千葉県匝瑳市八日市場ハ字砂原782-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 匝瑳市千葉県匝瑳市八日市場ハ字砂原７８２番１３
価格時点	2023 年
駅名	八日市場駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 6万9,426 円
1平米当たり	1平米 2万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	468万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,956 円 1平米 2万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	468万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,956 円／坪 1平米 2万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、匝瑳市及び周辺市町のＪＲ総武本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は市内居住者や周辺市町からの転入者等が中心である。対象標準地の属する近隣地域及びその周辺では、未利用地を活用したミニ開発物件の購入の活発化が見られたほか、市街地内の中古住宅についても底堅い需要があり、需給は比較的安定して推移している。１８０㎡程度の住宅地の総額は４００万円台半ば程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は匝瑳市及び周辺市町のＪＲ総武本線沿線に所在する住宅地域である。需要者は市内居住者が中心であるが周辺市町からの流入も見られる。対象標準地周辺は駅勢圏に所在し、市内において相対的に良好な生活環境を有しており、周辺地域では中古物件の取引のほかミニ開発による建売や更地取引などがみられ、底堅い需要に支えられている。市場の中心となる価格帯は土地の規模が１８０㎡程度、総額は４００万円半ばである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏には共同住宅が散見されるものの、投資採算性の観点から収益目的の土地取引は想定しづらく、収益還元法による収益価格は低位に求められた。一方、近隣地域及びその周辺では自己使用目的の取引が中心であるため、同一需給圏に存する自己使用目的を中心とする規範性のある取引事例を基に試算された比準価格は高い説得力を有するものと判断し、比準価格を標準として、収益価格は参考に留め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する住宅地の取引事例から試算されており、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は周辺の賃貸市場が未成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、比準価格に比べ低位に試算された。当該地域では居住の快適性等を中心として取引意思の決定がされることから、取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	八日市場駅北東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	54.4 坪 (180 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	匝瑳市千葉県匝瑳市八日市場ハ字砂原７８２番１３
標準地の範囲
東	90 m
西	50 m
南	90 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	22 m
面積	180 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北　　　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を主体とする住宅地域であるが、地域要因に格別の変動は見受けられず、当面は現状を維持するものと予測する。 (2)市役所などに近い戸建住宅を中心とする住宅地域で地域要因に特段の変動は見られず、概ね現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万5,956 円 1平米 2万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万5,956 円 1平米 2万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)対コロナ行動制限の緩和に伴う県内経済情勢の持ち直し傾向等を背景に、市内の不動産市況は市街地エリアを中心に下げ止まりの兆しが見られる。 (2)人口減少及び高齢化率の上昇が継続している。駅前商業地の衰退が見られる等、市内景気は停滞している。
地域要因
(1)近隣地域及びその周辺では、低未利用地を活用したミニ開発による宅地分譲の活発化が見られ、住宅地価格は比較的底堅く推移している。 (2)市役所や公共施設に近い戸建住宅地域で、周辺ではミニ開発も見られ、底堅い需要に支えられている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231079519 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	匝瑳市
地域	千葉県匝瑳市八日市場ハ字砂原７８２番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,477 円／平米 6万1,085 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,535 円／平米 7万1,195 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,852 円／平米 8万5,467 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,100 円／平米 8万6,287 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	9.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231079519 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	匝瑳市
地域	千葉県匝瑳市八日市場ハ字砂原７８２番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,660 円／平米 6万4,996 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,485 円／平米 6万4,417 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,328 円／平米 9万346 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,600 円／平米 9万1,246 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231079519 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	匝瑳市
地域	千葉県匝瑳市八日市場ハ字砂原７８２番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,939 円／平米 8万9,060 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,967 円／平米 9万5,765 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,073 円／平米 8万6,197 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,300 円／平米 8万6,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231079519 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	匝瑳市
地域	千葉県匝瑳市八日市場ハ字砂原７８２番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,971 円／平米 10万5,696 円／坪
推定価格 平米 坪	3万741 円／平米 10万1,630 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,898 円／平米 8万5,619 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,200 円／平米 8万6,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231079519 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	匝瑳市
地域	千葉県匝瑳市八日市場ハ字砂原７８２番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,640 円／平米 6万1,624 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,417 円／平米 7万7,417 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情