路線価 (2023) 千葉県香取市佐原字神明前イ692-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 香取市千葉県香取市佐原字神明前イ６９２番２
価格時点	2023 年
駅名	佐原駅 から 610m
路線価
1坪当たり	1坪 10万9,098 円
1平米当たり	1平米 3万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (269 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万4,224 円 1平米 4万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (269 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万4,554 円／坪 1平米 4万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏を香取市の中心市街地及びその外縁に存する住宅地域と判定。需要者は地元在住者が大半だが、他地域からの転入も見られる。香取市内においては生活利便性が高い地域であるため、区画が整う住環境良好な住宅地域では一定の需要はあるものの、狭隘な道路が入組み住宅が密集する既成住宅地域では需要が弱含んでいる。需要の中心価格帯は、２００㎡～３００㎡の更地で１，０００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円～２，８００万円となっている。 (2) 同一需給圏は、香取市及びその周辺市町のＪＲ成田線沿線に所在する住宅地域である。近隣地域及び周辺地域は佐原駅徒歩圏の閑静な既存の住宅地域で、地元居住者が需要者の中心である。佐原駅南側で徒歩圏内に飲食店、診療所なども立地し生活利便性は比較的良好な閑静な住宅街であるが、旧来からの既存住宅地域であるため地縁的選好性が強く、取引は少ない。需要の中心となる価格帯は土地の規模が２７０㎡程度で総額１１００万円弱である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現実の不動産市場で成立した複数の取引事例に基づくもので、現在の市場価値を反映した適正な価格である。一方、収益価格は賃貸による収益性の観点に基づくものだが、土地価格に見合う家賃相場が未形成なため低位に試算された。需要者は、収益性より居住の快適性・生活利便性を重視して取引の意思決定を行う。よって市場の実態に即した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する住宅地の取引事例を中心として求められており、当該地域の取引市場の実態を反映した信頼性の高い価格である。一方、収益価格は、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため低位に試算された。当該地域は、自己居住目的を有する需要者が市場の中心である。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐原駅南方
距離	610 m
土地の状態
土地面積	81.4 坪 (269 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅を中心に作業所等も見られる混在住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	香取市千葉県香取市佐原字神明前イ６９２番２
標準地の範囲
東	70 m
西	65 m
南	80 m
北	85 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	19 m
面積	269 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	佐原駅徒歩圏内の既成住宅地域
街路	基準方位北　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの住宅地域であり、特段の地域要因の変化も認められないため、当面は現状の土地利用を維持すると予測する。地価は人口減少等の影響による需要低迷を反映し、下落傾向で推移すると予測する。 (2)佐原駅徒歩圏の既成住宅地域であるが、地域要因に特段の変動は見られないことから、概ね現状の環境を維持するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万4,224 円 1平米 4万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万4,554 円 1平米 4万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万4,224円 1平米 4万600円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万4,554円 1平米 4万700円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)佐原地区の観光事業が発展の一方、人口減の影響が大きく、地域経済は衰退傾向。不動産需要は全般的に弱含みで今後も同様に推移すると見込まれる。 (2)人口の減少及び高齢化率の上昇が続くなか、駅前商業地域の衰退等、市内経済は依然として低調である。市全体の不動産需要は弱含みの傾向にある。
地域要因
(1)狭隘な道路が入組む中に中小規模住宅等が密集する古くからの住宅地域で、新規需要は限定的。市街地外縁に見られる小規模分譲も無い。 (2)生活利便性は比較的良好であるが、地縁的選好性が強く、地域外からの流入はほとんど見られない。需給は引き締まりがなく、地価は下落傾向である。
個別的要因	(1)特に個別的要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231079775 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	香取市
地域	千葉県香取市佐原字神明前イ６９２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,770 円／平米 14万4,704 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,337 円／平米 14万3,272 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,650 円／平米 13万1,083 円／坪
査定価格 平米 坪	4万400 円／平米 13万3,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231079775 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	香取市
地域	千葉県香取市佐原字神明前イ６９２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,960 円／平米 12万2,190 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,159 円／平米 11万2,930 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,128 円／平米 12万9,357 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,900 円／平米 13万1,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231079775 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	香取市
地域	千葉県香取市佐原字神明前イ６９２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,806 円／平米 13万8,211 円／坪
推定価格 平米 坪	4万198 円／平米 13万2,895 円／坪
標準価格 平米 坪	4万198 円／平米 13万2,895 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231079775 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	香取市
地域	千葉県香取市佐原字神明前イ６９２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万884 円／平米 13万5,163 円／坪
推定価格 平米 坪	4万82 円／平米 13万2,511 円／坪
標準価格 平米 坪	4万984 円／平米 13万5,493 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,800 円／平米 13万8,191 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231079775 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	香取市
地域	千葉県香取市佐原字神明前イ６９２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,856 円／平米 9万8,704 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,107 円／平米 10万2,840 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,277 円／平米 12万9,850 円／坪
査定価格 平米 坪	4万100 円／平米 13万2,571 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情