路線価 (2023) 千葉県香取市小見川字八丁面4866-345 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 香取市千葉県香取市小見川字八丁面４８６６番３４５
価格時点	2023 年
駅名	小見川駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 4万2,978 円
1平米当たり	1平米 1万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	278万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,235 円 1平米 1万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	278万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,235 円／坪 1平米 1万5,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏をＪＲ小見川駅を最寄り駅とする市街地及びその外縁の住宅地域と判定。需要者は地元在住者の第一次取得者が中心だが、他地域からの転入も見られる。需要は大型店舗付近では一定程度維持されているが、生活利便性や行政サービスの優る茨城県神栖市へ転出するなど当該圏域全般では弱含みの状態にある。供給は未利用地や中古住宅が主体的。需要の中心価格帯は更地で３００万円～４００万円、中古戸建住宅で７００万円～１，０００万円となっている。 (2) 同一需給圏は香取市及びその周辺市町のＪＲ成田線駅勢圏に所在する住宅地域である。需要者は自己居住目的を有する香取市内在住者が中心である。区画整然とした住宅団地であるが、最寄駅から距離があり周辺に生活利便施設が少ないため、需要は弱く地価は下落傾向が継続している。周辺では新築住宅の供給はほとんど見られない。需要の中心となる価格帯は土地の規模が１８０㎡程度で、総額２８０万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は、貸家やアパートの需要がない戸建住宅団地内に存し、適正な賃料水準の把握が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。需要者は、自己の居住が目的の地元在住者が中心で、取引に際しては居住の快適性・生活利便性を重視し、類似不動産との比較により取引の意思決定を行う。よって、市場の実態に即した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する住宅地の取引価格から試算された実証的な価格である。一方、近隣地域周辺は自用の戸建住宅を中心とする地域で、需要の観点から合理的な賃貸経営の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。当該地域は基本的に自己居住目的を有する需要者が市場の中心で、戸建住宅地として価格形成がなされる地域であることから、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小見川駅北東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	53.2 坪 (176 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした戸建住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	香取市千葉県香取市小見川字八丁面４８６６番３４５
標準地の範囲
東	50 m
西	70 m
南	55 m
北	65 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14.7 m
奥行き	12 m
面積	176 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅団地として熟成しており、地域要因の変化も認められないため、現状の土地利用を維持するものと予測する。居住者の高齢化などもあり、第一次取得者からの需要が弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)区画整然とした住宅団地で、地域要因に特段の変動が見られないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万2,235 円 1平米 1万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万2,235 円 1平米 1万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万2,235円 1平米 1万5,800円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 5万3,227円 1平米 1万6,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万2,235円 1平米 1万5,800円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 5万3,227円 1平米 1万6,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)佐原地区の観光事業が発展の一方、人口減の影響が大きく、地域経済は衰退傾向。不動産需要は全般的に弱含みで今後も同様に推移すると見込まれる。 (2)人口の減少及び高齢化率の上昇が続くなか、駅前商業地域の衰退等、市内経済は依然として低調である。市全体の不動産需要は弱含みの傾向にある。
地域要因
(1)老朽建物が多い古くからの戸建住宅団地であり、居住者の高齢化も顕著。東日本大震災では周辺地域で液状化被害が発生。需要の低迷が継続している。 (2)最寄駅から距離のある生活利便性の劣る住宅団地で、生活利便性は低く地価は引き続き下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)特に個別的要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231079775 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	香取市
地域	千葉県香取市小見川字八丁面４８６６番３４５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,073 円／平米 5万9,749 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,778 円／平米 5万5,468 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,887 円／平米 4万9,216 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,600 円／平米 5万1,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231079775 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	香取市
地域	千葉県香取市小見川字八丁面４８６６番３４５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,635 円／平米 5万1,689 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,328 円／平米 5万674 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,176 円／平米 5万172 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,900 円／平米 5万2,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231079775 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	香取市
地域	千葉県香取市小見川字八丁面４８６６番３４５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,564 円／平米 6万4,679 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,812 円／平米 6万2,192 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,906 円／平米 4万9,279 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,700 円／平米 5万1,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231079775 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	香取市
地域	千葉県香取市小見川字八丁面４８６６番３４５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,099 円／平米 5万3,223 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,032 円／平米 4万9,696 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,062 円／平米 4万9,795 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,800 円／平米 5万2,235 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情