路線価 (2023) 千葉県山武市白幡字大谷2279-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 山武市千葉県山武市白幡字大谷２２７９番４
価格時点	2023 年
駅名	成東駅 から 9100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	170万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,242 円 1平米 9,450 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	170万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,242 円／坪 1平米 9,450 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、山武市及び周辺市町の九十九里海岸沿岸の住宅地域である。戸建住宅や別荘等が混在する住宅地域であるが、別荘地需要は国内景気の先行き不透明感等を背景に伸び悩み、また一般住宅としての需要も交通接近条件など利便性の低さから弱含み感が払拭されない。需要者の中心は市内居住者や市・県外からの移住者等である。１８０㎡程度の住宅地の総額は１００万円台後半が需要の中心である。新築戸建住宅の供給はほとんど見られない。 (2) 同一需給圏は、山武市及び周辺市町の沿岸部に所在する住宅地域である。中心市街から距離があり、周辺には生活利便施設が少なく新築戸建の供給はほとんど見られない。市内在住者等による居住需要や市外・県外からの別荘等の需要が想定されるが、前面道路の幅員が十分に確保されている土地が選好され、当該近隣地域の選好性は相対的に低い。周辺地域における取引は中古住宅が中心である。土地の規模が１８０㎡程度で総額１００万円台後半が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の戸建住宅や別荘を需要の中心とする地域であり、収益目的の土地取引は想定しづらいため、共同住宅や賃貸用戸建住宅、貸別荘等の建築を想定する収益還元法の適用は見送った。自己使用目的を中心とする規範性の高い取引事例を基にして試算された比準価格は高い説得力を有するものと判断し、比準価格を標準として、代表標準地価格から検討した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 山武市内の沿岸地域において発生した取引事例から求めた比準価格は、当該地域の取引市場の動向を反映した信頼性の高い価格である。一方、周辺において賃貸物件がほとんど見られず賃貸市場が未成熟で、投資採算性を有する収益物件の想定は困難であることから、収益還元法の適用は断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	成東駅南東方
距離	9100 m
土地の状態
土地面積	54.4 坪 (180 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、別荘等が建ち並ぶ県道背後の戸建住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山武市千葉県山武市白幡字大谷２２７９番４
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	18.8 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)海岸近くに戸建住宅や別荘が混在する地域であり、地域要因に格別の変動は見受けられず、当面は現状を維持するものと予測する。 (2)住環境などに影響を与える地域要因の変動は見られず、当面は現状を維持するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万1,242 円 1平米 9,450 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万1,242 円 1平米 9,450 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万1,242円 1平米 9,450円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 3万1,407円 1平米 9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万1,242円 1平米 9,450円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 3万1,407円 1平米 9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)対コロナ行動制限の緩和に伴う県内経済情勢の持ち直し傾向等を背景に市街地の地価は強含み基調にあるが、郊外では需給引き締まりの兆しはない。 (2)市内人口の減少及び高齢化が進むなか、鉄道駅周辺に人口が集中しつつあり、駅から離れた利便性の劣る地域では不動産需要は弱含んでいる。
地域要因
(1)九十九里海岸沿いに別荘や一般住宅が混在する住宅地域で、法人や個人の需要が一定水準あるが、景気の先行き不透明感もあり需給は弱含みである。 (2)沿岸部の戸建住宅地域で、生活利便性の低さから居住目的の需要は弱い。別荘利用等の需要も想定されるが、当該目的の取引もあまり見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231079586 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	山武市
地域	千葉県山武市白幡字大谷２２７９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万246 円／平米 3万3,873 円／坪
推定価格 平米 坪	9,739 円／平米 3万2,197 円／坪
標準価格 平米 坪	9,455 円／平米 3万1,258 円／坪
査定価格 平米 坪	9,640 円／平米 3万1,870 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231079586 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	山武市
地域	千葉県山武市白幡字大谷２２７９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万236 円／平米 3万3,840 円／坪
推定価格 平米 坪	9,413 円／平米 3万1,119 円／坪
標準価格 平米 坪	9,139 円／平米 3万214 円／坪
査定価格 平米 坪	9,320 円／平米 3万812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231079586 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	山武市
地域	千葉県山武市白幡字大谷２２７９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9,830 円／平米 3万2,498 円／坪
推定価格 平米 坪	9,771 円／平米 3万2,303 円／坪
標準価格 平米 坪	9,123 円／平米 3万161 円／坪
査定価格 平米 坪	9,310 円／平米 3万779 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	南西
側道幅員2	2.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231079586 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	山武市
地域	千葉県山武市白幡字大谷２２７９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,121 円／平米 4万72 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,941 円／平米 3万9,477 円／坪
標準価格 平米 坪	9,200 円／平米 3万415 円／坪
査定価格 平米 坪	9,380 円／平米 3万1,010 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情