路線価 (2023) 千葉県山武市蓮沼イ字南川面359-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 山武市千葉県山武市蓮沼イ字南川面３５９番２
価格時点	2023 年
駅名	松尾駅 から 7400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	632万 円 (680 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万746 円 1平米 9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	632万 円 (680 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万746 円／坪 1平米 9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、山武市南東部及び周辺市町の住宅地域である。地縁的選好性が強く、需要者の中心は農家の子弟等の地元居住者が中心である。高齢化進行や人口減少が需給緩和要因となっているほか、中心市街地から遠い農家集落地域であるため一般宅地分譲等の需要も限られ、需給引き締まりの兆しは見られない。既存の農家集落であるため取引件数は少ないが、６８０㎡程度の住宅地の総額として６００万円台前半が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、山武市及びその周辺市町に所在する農家住宅地域及び一般住宅と農家住宅が混在する地域で、需要者の中心は地縁・血縁を有する地元居住者である。高齢化や人口減少が進む中、中心市街地や鉄道駅から離れた農家住宅地域等では日用品を扱う店舗等が少なく、生活利便性の低さから住宅需要は低調であり、新築戸建住宅の供給は見られない。需要の中心となる価格帯は土地の規模が６８０㎡で総額６００万円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する近隣地域は自用の農家住宅を需要の中心とする地域であり、農家住宅や一般住宅の賃貸市場は未成熟で収益性の確保が難しく、収益目的の土地取引は想定しづらいため、住宅新築の想定による収益還元法の適用は見送った。自己使用目的を中心とする規範性の高い取引事例を基にして試算された比準価格は高い説得力を有するものと判断し、比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域において発生した農家住宅の取引事例から求められており、市場の実態を反映した実証的な価格で規範性を有する。一方、周辺において賃貸物件はほぼ見られず賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用は断念した。当該地域は自己居住を目的とする需要者を市場の中心とする農家住宅地域であるため、市場の実態を反映している比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松尾駅南東方
距離	7400 m
土地の状態
土地面積	205.7 坪 (680 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	和風住宅が多く見られる県道沿いの農家住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	11.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山武市千葉県山武市蓮沼イ字南川面３５９番２
標準地の範囲
東	65 m
西	90 m
南	20 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	21.4 m
奥行き	31.5 m
面積	680 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１．２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家集落地域として格別の地域要因の変動は見受けられず、当面は現状を維持するものと予測する。 (2)旧来からの農家住宅で、価格形成に影響を与える要因に特段の変動はない。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万746 円 1平米 9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万746 円 1平米 9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万746円 1平米 9,300円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 3万911円 1平米 9,350円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万746円 1平米 9,300円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 3万911円 1平米 9,350円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)対コロナ行動制限の緩和に伴う県内経済情勢の持ち直し傾向等を背景に市街地の地価は強含み基調にあるが、郊外では需給引き締まりの兆しはない。 (2)市内人口の減少及び高齢化が進むなか、鉄道駅周辺に人口が集中しつつあり、駅から離れた利便性の劣る地域では不動産需要は弱含んでいる。
地域要因
(1)県道沿いで街路条件は良好だが、中心市街地から遠く離れた農家集落地域で需要が限られる一方、高齢化や人口減少による供給圧力が潜在的にある。 (2)県道沿いに農家住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域であるが、地縁的選好性が強く生活利便性は劣るため需要は少なく、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231079586 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	山武市
地域	千葉県山武市蓮沼イ字南川面３５９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,433 円／平米 3万7,797 円／坪
推定価格 平米 坪	1万889 円／平米 3万5,999 円／坪
標準価格 平米 坪	9,299 円／平米 3万742 円／坪
査定価格 平米 坪	9,300 円／平米 3万746 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231079586 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	山武市
地域	千葉県山武市蓮沼イ字南川面３５９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,814 円／平米 3万2,445 円／坪
推定価格 平米 坪	9,352 円／平米 3万918 円／坪
標準価格 平米 坪	9,088 円／平米 3万45 円／坪
査定価格 平米 坪	9,090 円／平米 3万52 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231079586 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	山武市
地域	千葉県山武市蓮沼イ字南川面３５９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
推定価格 平米 坪	9,940 円／平米 3万2,862 円／坪
標準価格 平米 坪	9,238 円／平米 3万541 円／坪
査定価格 平米 坪	9,240 円／平米 3万547 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231079586 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	山武市
地域	千葉県山武市蓮沼イ字南川面３５９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,145 円／平米 4万151 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,929 円／平米 3万9,437 円／坪
標準価格 平米 坪	9,706 円／平米 3万2,088 円／坪
査定価格 平米 坪	9,710 円／平米 3万2,101 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情