路線価 (2023) 千葉県山武市松尾町五反田字唐崎3052-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 山武市千葉県山武市松尾町五反田字唐崎３０５２番３
価格時点	2023 年
駅名	松尾駅 から 850m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	817万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,549 円 1平米 1万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	817万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,549 円／坪 1平米 1万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、山武市及び周辺市町のＪＲ総武本線及び東金線沿線の住宅地域である。地域的選好性が強く、需要者の中心は市内居住の一次取得者等である。高齢化や人口減少を背景とする潜在的な宅地供給圧力等から郊外の住宅地の需給は緩和気味であるが、当標準地はＪＲ松尾駅や商業施設等への接近性が比較的良好で一定の需要が存在することから、住宅地の需給は安定的に推移している。５００㎡程度の住宅地の総額は８００万円台前半が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は山武市及びその周辺市町のＪＲ線沿線に所在する住宅地域である。需要者の中心は山武市内の居住者であるが、周辺市町からの流入が若干みられる。周辺地域における取引市場では既存住宅地域における中古住宅の売買が中心であるが、松尾駅徒歩圏内では新築住宅の供給も若干見られ、一定の需要がみられる。需要の中心価格帯は土地の規模が５００㎡程度、総額８２０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の戸建住宅を需要の中心とする地域であり、賃貸市場が未成熟なため収益性の確保が難しく、建物の新築を想定した収益還元法による収益価格は低位に試算された。一方、自己使用目的を中心とする規範性の高い取引事例を基にして試算された比準価格には高い説得力が備わるものと判断し、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は賃貸市場が未成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため比準価格に比して低位に試算された。一方、比準価格は松尾駅勢圏の住宅地の取引事例により試算された実証的な価格である。当該地域における需要者は、収益性より居住の快適性・生活利便性を重視して取引の意思決定を行う自己利用目的を有する。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松尾駅南西方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	149.7 坪 (495 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅を中心とする空地も残る戸建住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山武市千葉県山武市松尾町五反田字唐崎３０５２番３
標準地の範囲
東	30 m
西	25 m
南	50 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	22.6 m
奥行き	21.9 m
面積	495 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)線路敷に近接する駅徒歩圏の住宅地域であり、地域要因に格別の変動は見受けられず、当面は現状を維持するものと予測する。 (2)空地の残る住宅地域であるが地域要因に特段の変動はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万4,549 円 1平米 1万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万4,549 円 1平米 1万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万4,549円 1平米 1万6,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万4,549円 1平米 1万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万4,549円 1平米 1万6,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万4,549円 1平米 1万6,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)対コロナ行動制限の緩和に伴う県内経済情勢の持ち直し傾向等を背景に市街地の地価は強含み基調にあるが、郊外では需給引き締まりの兆しはない。 (2)市内人口の減少及び高齢化が進むなか、鉄道駅周辺に人口が集中しつつあり、駅から離れた利便性の劣る地域では不動産需要は弱含んでいる。
地域要因
(1)当近隣地域は旧松尾町市街地の範囲にあって、最寄駅から比較的近いことから、一般住宅や共同住宅等の一定の住宅地需要が見込める地域である。 (2)駅前書店街の衰退が見られるが、駅徒歩圏内では新築住宅の供給も見られる。底堅い需要に支えられ、地価は横ばいで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231079586 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	山武市
地域	千葉県山武市松尾町五反田字唐崎３０５２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万974 円／平米 3万6,280 円／坪
推定価格 平米 坪	1万451 円／平米 3万4,551 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,748 円／平米 5万5,369 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,700 円／平米 5万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231079586 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	山武市
地域	千葉県山武市松尾町五反田字唐崎３０５２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,027 円／平米 3万9,761 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,420 円／平米 3万7,755 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,455 円／平米 5万4,400 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,500 円／平米 5万4,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231079586 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	山武市
地域	千葉県山武市松尾町五反田字唐崎３０５２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,401 円／平米 4万4,304 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,268 円／平米 4万3,864 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,753 円／平米 5万5,385 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231079586 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	山武市
地域	千葉県山武市松尾町五反田字唐崎３０５２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,463 円／平米 4万1,203 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,463 円／平米 4万1,203 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,061 円／平米 5万3,098 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,100 円／平米 5万3,227 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情