路線価 (2023) 千葉県山武市津辺字通町298-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 山武市千葉県山武市津辺字通町２９８番１
価格時点	2023 年
駅名	成東駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	458万 円 (129 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,363 円 1平米 3万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	458万 円 (129 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,363 円／坪 1平米 3万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、山武市及び周辺市町の商業地域及び商住混在地域である。駅前通に銀行や中小店舗等が建ち並ぶ旧来の近隣商業地域であり、国道１２６号線沿いの路線商業地域への繁華性の流出が顕著であるが、対コロナ行動制限の緩和に伴う地域経済の持ち直しや金融緩和傾向等を背景に、商業地の需給は安定的に推移している。需要者の中心は地元の飲食・物販業者等である。取引が少ないため、市場の中心価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は山武市及び周辺市町に存する商業地域並びに商住混在地域である。需要者の中心は地元居住者向けの小売販売店や飲食店等を経営する個人事業者である。近年、国道１２６号沿道の路線商業地域に客足が流出しているが、近隣住民を対象とする営業種別による需要は依然としてみられ、底堅い需要に支えられている。需要の中心価格帯は規模が１３０㎡程度、総額が４００万円台半ば程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の低層店舗を需要の中心とする地域であり、賃貸需要が少ないことから、現行の賃料水準では収益性の確保が難しく、収益還元法による収益価格は低位に試算された。一方、自己使用目的を中心とする規範性の高い取引事例を基にして試算された比準価格には、高い説得力が備わっているものと思料する。従って、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地価格から検討した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は山武市及び隣接市の現実の市場において成立した取引事例から試算した実証的な価格である。一方、当該地域は自己使用の店舗・事務所等による利用が中心で、賃貸市場が未成熟であることから土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	成東駅南東方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	39 坪 (129 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	駅近くに店舗、銀行が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山武市千葉県山武市津辺字通町２９８番１
標準地の範囲
東	20 m
西	60 m
南	35 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	15.2 m
面積	129 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ成東駅前から国道１２６号線へ直結する都市計画道路が整備中であり、長期的には地域要因が変動する可能性があるが、当面は現状の地価動向が維持されるものと予測する。 (2)成東駅から国道へ抜ける道路が整備中だが、現在のところ大きな変化はない。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万7,363 円 1平米 3万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万7,363 円 1平米 3万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)対コロナ行動制限の緩和に伴う県内経済情勢の持ち直しや金融緩和傾向等を背景に、市内商業地の需給は安定的に推移している。 (2)市内人口の減少及び高齢化が進むなか、鉄道駅周辺に人口が集中しつつあり、駅から離れた利便性の劣る地域では不動産需要は弱含んでいる。
地域要因
(1)沿道商業地域への繁華性の流出で衰退傾向にある旧来からの商店街であるが、銀行支店等が並ぶ駅前エリアにあって一定の需要がある。 (2)近隣居住者への営業が目的の小規模店舗等が中心の近隣商業地域で地元事業者による底堅い需要に支えられている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231076852 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八街市
地域	千葉県山武市津辺字通町２９８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,529 円／平米 11万847 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,665 円／平米 11万1,296 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,068 円／平米 11万5,935 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,100 円／平米 11万6,041 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231079586 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	山武郡横芝光町
地域	千葉県山武市津辺字通町２９８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,972 円／平米 8万9,169 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,972 円／平米 8万9,169 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,258 円／平米 12万6,481 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,300 円／平米 12万6,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	1.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231079586 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	山武郡横芝光町
地域	千葉県山武市津辺字通町２９８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,766 円／平米 7万8,570 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,243 円／平米 7万6,841 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,204 円／平米 10万9,772 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,200 円／平米 10万9,759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231076852 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八街市
地域	千葉県山武市津辺字通町２９８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万430 円／平米 13万3,662 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,581 円／平米 13万855 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,499 円／平米 11万7,360 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,500 円／平米 11万7,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情