路線価 (2023) 千葉県いすみ市岬町長者字南上宿65-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 いすみ市千葉県いすみ市岬町長者字南上宿６５番１
価格時点	2023 年
駅名	長者町駅 から 290m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	702万 円 (353 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,789 円 1平米 1万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	702万 円 (353 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,789 円／坪 1平米 1万9,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はいすみ市と周辺市町を含む外房エリア一帯の近隣型及び路線型の商業地域である。需要者は小売店舗、サービス業等の地元事業者が中心である。商況の中心が幹線道路沿いへ移行しており、旧道沿いの当地域は、経営者の高齢化による閉店や住宅地への移行が見られ、需要は引き続き低迷している。取引価格の中心は、敷地規模にもよるが、３５０㎡で７００万円前後とみられる。 (2) 同一需給圏は、いすみ市内を中心に外房地域一帯の商業地域、国道沿いの商業地域、及び南房総市の商業地域も含まれ広域的に形成される。需要者の中心は、地元の近隣商業地域において生活関連店舗等を経営する個人及び地場の法人であるが、人口の高齢化や、流出等により需要は弱含みである。取引価格は、画地規模や取引主体によって個別に形成される傾向にあり、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は、旧来の店舗併用住宅が多い商店街であり賃貸市場が成立していないため試算できなかった。比準価格は、広範囲から採用した取引事例から標準地と地域要因が類似する事例を重視しており信頼性が高い。小売店舗や店舗併用住宅等の自己利用を目的とする取引が主な地域であることから、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 上記により，取引事例比較法による比準価格が得られた。なお収益還元法による収益価格については、後記の理由から適用を断念した。比準価格は、実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。本件では、規範性の高い事例を採用でき、要因比較においても対象不動産市況等を踏まえ典型的な市場参加者の観点に立って適切に行った。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	長者町駅北東方
距離	290 m
土地の状態
土地面積	106.8 坪 (353 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模店舗兼住宅が多い駅に近い既成商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	いすみ市千葉県いすみ市岬町長者字南上宿６５番１
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	32 m
面積	350 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	旧道沿いの店舗併用住宅が多い商業地域
街路	８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗と店舗併用住宅が多く、衰退傾向が続いている。格別な変動要因は見当たらず、地価は引き続き下落傾向で推移している。 (2)近隣地域は、旧来からの近隣商業地域で、地域要因の大きな変動はなく当面は現状が維持されると予測される。繁華性は低くやや衰退傾向であり地価は下落傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万5,789 円 1平米 1万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万5,789 円 1平米 1万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万5,789円 1平米 1万9,900円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万5,789円 1平米 1万9,900円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口流失と老齢化が顕著であり、地元経済を活性化する要因は乏しく、商業地需要は全般的に低迷している。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。いすみ市の人口は減少傾向で、需要はやや弱含みで推移している。
地域要因
(1)旧来の街道沿いの商業地域で店舗併用住宅も多い。特段の変動要因は見あたらず、衰退傾向が続いており、地価もやや下落基調にある。 (2)地域要因の大きな変動はなく当面は現状が維持されると予測される。繁華性は低くやや衰退傾向であり地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310905758 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	いすみ市
地域	千葉県いすみ市岬町長者字南上宿６５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,467 円／平米 8万4,194 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,467 円／平米 8万4,194 円／坪
標準価格 平米 坪	2万180 円／平米 6万6,715 円／坪
査定価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2270910296 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	いすみ市
地域	千葉県いすみ市岬町長者字南上宿６５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,610 円／平米 7万1,443 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,411 円／平米 7万7,397 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,624 円／平米 6万4,877 円／坪
査定価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	76 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2270906787 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	いすみ市
地域	千葉県いすみ市岬町長者字南上宿６５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,274 円／平米 6万414 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,539 円／平米 5万7,984 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,126 円／平米 6万3,231 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2270905536 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	いすみ市
地域	千葉県いすみ市岬町長者字南上宿６５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,466 円／平米 4万7,825 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,574 円／平米 5万8,100 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,270 円／平米 6万3,707 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2310906787 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	いすみ市
地域	千葉県いすみ市岬町長者字南上宿６５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,821 円／平米 9万5,282 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,504 円／平米 9万7,540 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,423 円／平米 6万4,212 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情