路線価 (2023) 千葉県大網白里市みやこ野2-10-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 大網白里市千葉県大網白里市みやこ野２丁目１０番２
価格時点	2023 年
駅名	大網駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,620万 円 (292 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万3,483 円 1平米 5万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,620万 円 (292 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万3,483 円／坪 1平米 5万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) ①同一需給圏：ＪＲ外房線及びＪＲ東金線の各駅であり、大網白里市及びその周辺市の圏域に存する住宅地域。②需要者の属性：千葉県内の買主は約７４．５％（うち市内は約４２．０％）、取引件数は微減。③需給動向：中古住宅の取引が主流であり、更地の取引も散見されるが、高値の取引が多い。④中心価格帯：更地で坪当たり１８万円程度が需要の中心と判断される。 (2) 同一需給圏は大網白里市内のＪＲ外房線、東金線沿線の住宅地域。需要者は大網白里市内に居住する一次取得者層が中心であるが他県からの転入も見られる。中規模戸建住宅が多く建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で交通利便性、生活利便性にも優れ、地価水準も安定している。新型コロナウィルス感染症による地価への影響は限定的である。需要の中心となる価格帯は、土地は標準地と同等規模で１６００万円前後、新築の戸建物件は３２００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は基準容積率１００％の低層住宅地である。駐車場を考慮した場合には延床面積の確保が難しく、比準価格に比べ収益価格は低く試算された。街並みの整った住宅地であり、居住の快適性が重視されて価格決定がなされるため、本件では実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地を規準とした価格を参酌し、直近の不動産市場の動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 戸建住宅を中心とする住宅地域で周辺に共同住宅は少なく、賃貸物件としての十分な投資採算性も見込めないこと、また土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に求められた。居住の快適性を重視して価格決定が行われる傾向にあり取引も自用目的が中心であるため、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、下記代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大網駅南東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	88.3 坪 (292 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大網白里市千葉県大網白里市みやこ野２丁目１０番２
標準地の範囲
東	90 m
西	30 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	19.5 m
奥行き	15 m
面積	292 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後も現状である大規模住宅団地の低層住宅地域として推移するものと予測する。住宅地域の熟成度に大きな変動はないものと思われる。 (2)大規模開発された区画整然とした住宅地域としての環境を維持するものと見込まれる。地価水準は現状では概ね安定しており今後も緩やかな上昇もしくはほぼ横ばいで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万3,483 円 1平米 5万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万3,483 円 1平米 5万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万3,483円 1平米 5万5,500円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 18万1,830円 1平米 5万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万3,483円 1平米 5万5,500円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 18万1,830円 1平米 5万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)消費者物価は上昇、個人消費及び設備投資は持ち直し、生産は持ち直しの動きに足踏みがみられる。 (2)人口減少、高齢化の進行等を背景に地価の二極化が継続している。コロナ禍による影響は少なく限定的なものにとどまっている。
地域要因
(1)公共利便施設に近い低層住宅地域であり、特別な変動はないが、特に更地の稀少性は高く、地価は継続して緩やかな上昇傾向にある。 (2)市街地のほぼ中心部に位置し、周辺には商業施設も多く住宅地として底堅い需要を維持している。地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231087001 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	大網白里市
地域	千葉県大網白里市みやこ野２丁目１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,471 円／平米 18万6,693 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,427 円／平米 17万9,936 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,977 円／平米 18万1,754 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,500 円／平米 18万3,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231086490 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	大網白里市
地域	千葉県大網白里市みやこ野２丁目１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,527 円／平米 15万3,818 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,071 円／平米 15万2,311 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,894 円／平米 17万4,868 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,400 円／平米 17万6,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231087001 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	大網白里市
地域	千葉県大網白里市みやこ野２丁目１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,439 円／平米 15万221 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,307 円／平米 14万9,785 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,618 円／平米 17万7,261 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,200 円／平米 17万9,185 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231087001 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	大網白里市
地域	千葉県大網白里市みやこ野２丁目１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,964 円／平米 14万8,651 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,697 円／平米 14万7,768 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,199 円／平米 19万2,406 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,800 円／平米 19万4,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情