路線価 (2023) 千葉県印旛郡酒々井町馬橋字中之尾余673-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 印旛郡酒々井町千葉県印旛郡酒々井町馬橋字中之尾余６７３番３
価格時点	2023 年
駅名	南酒々井駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	274万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,210 円 1平米 1万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	272万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,880 円／坪 1平米 1万6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は酒々井町、富里市、成田市の圏域に存するＪＲ成田線、京成本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、町内在住者で、周辺市町村等からの流入も若干見られる。需給動向は新規の供給も見られる地域で、土地売りの取引が多く調整区域内の地価は下落傾向である。市場の中心価格帯は土地は１６４㎡程度で２７０万円前後である。 (2) 同一需給圏は酒々井町、富里市、成田市の圏域に存する市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の属性は、酒々井町内在住者を中心に、周辺市町村に勤務するサラリーマン世帯が中心となる。地縁的選好性の強い地域であり、圏外からの流入は少ない。需給動向は中古住宅を中心に、中心価格帯は更地で総額２００万円～３００万円程度、中古戸建住宅は８００万円以下、新築戸建住宅は１５００万円～１８００万円前後が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域とその周辺地域は最寄り徒歩圏であるためアパート等の収益物件も散見されるが、対象標準地の地積を考量した場合、適切な貸用建物の想定が困難であること及び自用目的での取引が支配的な地域であることを考量し、収益還元法は非適用とした。従って、実証的で規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己居住が主体の市街化調整区域内の戸建住宅地域で、賃貸用戸建住宅の入居需要が乏しく、家賃水準の把握が困難であること等から、収益還元法の適用は断念した。需要者は、自己居住が目的の地元在住の個人が中心で、取引に際しては居住の快適性・生活利便性等を重視し、類似不動産の取引価格との比較により取引の意思決定を行う。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準として、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	南酒々井駅南方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	49.6 坪 (164 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅のほか空地も多い郊外の戸建住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	印旛郡酒々井町千葉県印旛郡酒々井町馬橋字中之尾余６７３番３
標準地の範囲
東	75 m
西	45 m
南	30 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.8 m
奥行き	12.9 m
面積	164 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、　　６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、戸建住宅地域として現状の住環境を維持するものと予測される。 (2)需要目的がほぼ戸建住宅に限定されている地域であり、標準的使用に影響を及ぼす可能性のある地域要因の変化も認められないため、当分の間は現状のままで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万5,210 円 1平米 1万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万4,880 円 1平米 1万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万5,210円 1平米 1万6,700円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 5万5,541円 1平米 1万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 5万5,541円 1平米 1万6,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)酒々井町の人口は微減傾向、高齢化率は県平均よりやや高く３０％を超えた。地価動向は環境状況等により地域でバラツキが見られる。 (2)ウィズコロナの定着を背景に、交通利便性の良好な住宅地域の地価は上昇基調へと転じているが、郊外型住宅地域の不動産需要は依然としてやや弱い。
地域要因
(1)最寄り駅徒歩圏となる調整区域内の中規模団地内の住宅地域で、特別な地域要因の変化はない。 (2)市街化調整区域内の戸建住宅地域であり、特別の変動はないが、やや安値の取引が散見され、地価は依然としてやや下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231077619 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	富里市
地域	千葉県印旛郡酒々井町馬橋字中之尾余６７３番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,603 円／平米 5万1,584 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,706 円／平米 4万8,618 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,645 円／平米 5万1,722 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,800 円／平米 5万2,235 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231077619 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	富里市
地域	千葉県印旛郡酒々井町馬橋字中之尾余６７３番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,983 円／平米 5万2,840 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,825 円／平米 5万2,317 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,127 円／平米 5万6,622 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231077619 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	富里市
地域	千葉県印旛郡酒々井町馬橋字中之尾余６７３番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,444 円／平米 5万4,364 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,701 円／平米 5万1,908 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,372 円／平米 5万4,126 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,500 円／平米 5万4,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231077619 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	富里市
地域	千葉県印旛郡酒々井町馬橋字中之尾余６７３番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,929 円／平米 5万5,967 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,424 円／平米 5万4,298 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,037 円／平米 5万6,324 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情