路線価 (2023) 千葉県印旛郡栄町酒直台2-15-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 印旛郡栄町千葉県印旛郡栄町酒直台２丁目１５番１７
価格時点	2023 年
駅名	安食駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 8万2,650 円
1平米当たり	1平米 2万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	576万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,478 円 1平米 3万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	576万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,478 円／坪 1平米 3万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は栄町を中心にＪＲ成田線沿線の成田市、印西市に所在する住宅地域である。需用者は成田市及び周辺市町村の居住者及び成田空港関係者等である。需給動向は新規の供給は限定的な地域であるが、居住者の高齢化に伴う中古物件の供給が多い地域で、地価は横ばい傾向である。市場の中心となる価格帯は土地は１８４㎡程度で５８０万円前後、中古戸建で９００～１，１００万円程度である。 (2) 　同一需給圏は栄町、成田市、印西市を中心としたＪＲ成田線、京成成田空港線沿線の住宅地域。需要者の中心は成田市や成田空港等に勤務する一次取得者であり、栄町を中心に千葉県内の居住者が大部分を占める。近隣地域周辺は、高齢化が進む利便性のやや劣る住宅団地であり、需給ともに弱含みであるが、割安感から中古戸建を中心に取引が散見される。取引の中心となる価格帯は、土地が５００万～７００万円程度、中古戸建が総額１，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域及びその周辺地域は、地区計画により共同住宅等の建築が規制されておりアパート等の収益物件は見られないので収益還元法を非適用として。従って、実証的で規範性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　対象標準地の存する酒直台地区は、地区計画により共同住宅の建築が規制された戸建住宅地域であるため、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は現実の市場取引価格から試算した実証的な価格であり、自己使用目的の取引が主体で快適性が重視され、需給動向等が価格に影響を与える市場特性からも、説得力を有する。従って、本件では比準価格を妥当な価格と認めて採用し、近年の市場動向等を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	安食駅南東方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	55.7 坪 (184 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が多い区画整然とした戸建住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	印旛郡栄町千葉県印旛郡栄町酒直台２丁目１５番１７
標準地の範囲
東	45 m
西	75 m
南	25 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	16 m
面積	184 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、　　１２ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、戸建住宅地域として熟成しており現状の住環境を維持するものと予測される。 (2)熟成した戸建住宅地域で地域要因の変化は見受けられず、当面の間は現状の土地利用状況を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万3,478 円 1平米 3万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万3,478 円 1平米 3万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)栄町は総人口・生産年齢人口は減少傾向にある。老齢人口は増加傾向で、町の高齢化が顕著である。なお、近年総人口等の減少幅の縮小傾向が見られる (2)栄町は人口減少・少子高齢化の進展等により、不動産市況が全般に弱含み。
地域要因
(1)最寄り駅徒歩圏外の開発団地内の住宅地域で、特別な地域要因の変化はない。 (2)地域要因に変動は見られない。需給ともに弱含みであるが、地価は下げ止まり傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231076060 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印旛郡栄町
地域	千葉県印旛郡栄町酒直台２丁目１５番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,561 円／平米 11万953 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,336 円／平米 10万3,597 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,054 円／平米 9万2,747 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,200 円／平米 9万6,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231076060 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印旛郡栄町
地域	千葉県印旛郡栄町酒直台２丁目１５番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,510 円／平米 8万1,030 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,567 円／平米 7万7,913 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,869 円／平米 9万8,747 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231076060 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印旛郡栄町
地域	千葉県印旛郡栄町酒直台２丁目１５番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,125 円／平米 7万9,757 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,976 円／平米 7万5,959 円／坪
標準価格 平米 坪	3万635 円／平米 10万1,279 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231076060 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印旛郡栄町
地域	千葉県印旛郡栄町酒直台２丁目１５番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,541 円／平米 12万7,417 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,748 円／平米 12万4,795 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,909 円／平米 10万5,491 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,200 円／平米 10万9,759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231076060 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印旛郡栄町
地域	千葉県印旛郡栄町酒直台２丁目１５番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,170 円／平米 8万6,518 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,874 円／平米 9万8,763 円／坪
標準価格 平米 坪	3万24 円／平米 9万9,259 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,200 円／平米 10万3,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情