路線価 (2023) 千葉県香取郡東庄町笹川い字宮後5561-37 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 香取郡東庄町千葉県香取郡東庄町笹川い字宮後５５６１番３７
価格時点	2023 年
駅名	笹川駅 から 190m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,000万 円 (460 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,071 円 1平米 2万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,000万 円 (460 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,071 円／坪 1平米 2万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏を東庄町、香取市及び旭市の近隣商業地域等と判定。需要者は店舗、事務所等として自己使用目的の地元個人事業者又は零細企業等が中心。幹線道路沿いの自動車利用が可能な大型店舗、飲食店等に顧客が集中し、成田市や県外の路線商業地域にも流出しており、商況は衰退傾向で当該地域の中小規模店舗用地等の需要は弱く、空き店舗等の潜在的供給もあると思料する。不動産取引の状況から、当該地域の地価は概ね２０～３０千円／㎡となっている。 (2) 同一需給圏は、東庄町及び周辺の香取市、銚子市等の商業地域及び住商混在地域一円である。需要者の中心は、自用の飲食・物販店舗等の地元事業者等である。既成の駅前商業地ではあるが、隣接する県外の大型商業施設等への顧客の流出により衰退化傾向が著しく、地価も依然弱含みで推移している。取引が少なく需要の中心となる価格帯を見出すことは困難であるが、不動産取引の状況から、当該地域の地価は概ね１８～２５千円／㎡程度であるものと思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現実の不動産市場で成立した複数の取引事例から求めたもので、現在の市場価値を反映した適正な価格である。一方、収益価格は経済価値の本質を表すもので本来なら商業地において重視すべき価格であるが、同一需給圏内では自己使用目的の取引が中心で、賃貸投資採算性に着目した取引は見受けられない。よって市場の実態に即して比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した比準価格は、市場の動向を反映し信頼性も高い。一方、地域周辺は既成の駅前商業地域ではあるものの、賃貸需要は弱く、自用目的での取引が中心であり、需要者も取引に際し賃料収入による収益性を重視する傾向が弱いため、試算された収益価格はやや説得力に弱い。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	笹川駅北東方
距離	190 m
土地の状態
土地面積	139.1 坪 (460 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小規模店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	香取郡東庄町千葉県香取郡東庄町笹川い字宮後５５６１番３７
標準地の範囲
東	60 m
西	80 m
南	135 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	23.8 m
面積	460 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	閉鎖店舗もあり、戸建住宅も介在する駅前の商業地域
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)繁華性の乏しい商業地域で新規出店も無いが、当面は現状の環境を維持すると予測する。需要は弱含みだが、底値感や背後の住宅地との価格接近もあり、地価は微減傾向で推移するものと予測する。 (2)古くからの駅前商業地域であるが、県外を含む郊外の大型商業施設等への顧客の流出傾向が著しく、繁華性も乏しいことから、地価は今後も依然弱含みで推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万2,071 円 1平米 2万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万2,071 円 1平米 2万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万2,071円 1平米 2万1,800円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 7万2,401円 1平米 2万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万2,071円 1平米 2万1,800円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 7万2,401円 1平米 2万1,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向で高齢化率が高い。茨城県神栖市への転出も多い。主要産業は農業で、商工業の雇用創出の場が少ない。小規模店舗主体で商況も低迷。 (2)東庄町は、人口の減少や少子高齢化傾向が強く地域経済も低迷しているため、不動産需要は依然弱含みの状況が継続している。
地域要因
(1)駅前だが駅の乗降者数は限定的で客足は疎ら。顧客は駐車場完備の大型店舗に流出。閉鎖店舗や解体後の更地も介在。店舗需要は乏しい。 (2)既成の駅前商業地域であるが、県内外の郊外路線型商業施設等への顧客の流出により衰退化傾向にあり、地価は依然として下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)特に個別的要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231079775 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	香取市
地域	千葉県香取郡東庄町笹川い字宮後５５６１番３７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,648 円／平米 7万4,874 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,137 円／平米 7万3,185 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,083 円／平米 6万9,700 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231079775 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	香取市
地域	千葉県香取郡東庄町笹川い字宮後５５６１番３７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,640 円／平米 9万7,990 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,551 円／平米 9万7,696 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,554 円／平米 7万1,258 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231073915 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	旭市
地域	千葉県香取郡東庄町笹川い字宮後５５６１番３７
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万220 円／平米 9万9,907 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,217 円／平米 9万3,285 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,148 円／平米 7万3,221 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,100 円／平米 7万3,063 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231077589 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	香取郡東庄町
地域	千葉県香取郡東庄町笹川い字宮後５５６１番３７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万789 円／平米 6万8,728 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,799 円／平米 6万5,455 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,448 円／平米 7万4,213 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,400 円／平米 7万4,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情